Edilizia convenzionata

Se hai deciso di comprare casa, l’edilizia convenzionata rappresenta una buona occasione: si tratta di case costruite da imprese edilizie in convenzione con il Comune e vendute a un prezzo calmierato rispetto al prezzo di mercato. Lo scopo è quello di aiutare le famiglie a comprare la prima casa.

In questa guida completa sull’edilizia convenzionata ti spiego cos’è e come funziona, quali sono i requisiti soggettivi e oggettivi per accedervi, i vincoli da rispettare, come rimuoverli, come determinare il prezzo di vendita se decidi di vendere un immobile acquistato in edilizia convenzionata ed infine a cosa fare attenzione se sei l’acquirente.

Cos’è e come funziona

Significato. L’edilizia convenzionata è una tipologia di edilizia gestita in accordo col Comune, al fine di offrire immobili a prezzo calmierato a famiglie che rientrano in precise categorie. In pratica l’impresa o la cooperativa edilizia, stipula un accordo con il Comune allo scopo di fornire ai compratori un immobile a valori inferiori rispetto al prezzo di mercato.

Questi appartamenti non vanno confusi con quelli popolari, che presentano altri requisiti. Inoltre possono essere degli appartamenti ma anche dei villini, delle villette a schiera. Chiaramente, per poter comprare questi immobili, l’acquirente deve possedere determinati requisiti, di residenza, reddituali e patrimoniali. Vediamoli di seguito.

Requisiti

Per poter comprare una casa in edilizia convenzionata, devi avere determinati requisti soggettivi e oggettivi:

  • Limiti di reddito: per conoscere il limite devi necessariamente contattare il tuo Comune di residenza. Il Comune infatti decide in piena autonomia la normativa relativa ai limiti reddituali: può essere un reddito di 50.000 euro annui o addirittura di 90.000 euro annui. Quindi come puoi notare non si tratta di limiti bassi, anzi. Diciamo che l’edilizia convenzionata non è destinata ai ricchi, ma il limite reddituale per accedere non è basso.
  • Assenza di altre proprietà. Se sei già titolare di un altro immobile, non puoi comprare una casa convenzionata; questi progetti sono infatti dedicati a chi compra la prima casa;
  • Residenza nel Comune o comunque disponibilità a prendere residenza entro tot mesi dopo l’acquisto.

I parametri li decide il Comune, in convenzione con l’impresa costruttrice.

Legge 167/62

La Legge 167/62: disciplina sia le case a edilizia convenzionata, che quelle in edilizia popolare: nel primo caso gli acquirenti pagano la casa seppur a un costo calmierato; nel secondo caso si tratta di immobili costruiti dai vari Enti Case Popolari che poi vengono assegnanti in affitto, a riscatto o perpetuo.

Vincoli

Gli immobili costruiti in edilizia convenzionata sono sottoposti a dei vincoli. Per esempio, supponiamo che tu oggi compri in edilizia convenzionata un appartamento, pagandolo quindi un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato, grazie alla convenzione con il Comune. Se poi domani lo rivendi al prezzo di mercato, è chiaro che ci hai guadagnato, ma…. a spese dello stato. Quindi i vincoli a cui sono sottoposti queste case sono fatti ad hoc per evitare speculazioni.

La normativa di riferimento è la Legge n. 865/71 e l’art. 18 del DPR n.380/2001. Queste norme indicano le caratteristiche imprescindibili delle case convenzionate:

  1. Il costo massimo di vendita e di rivendita nell’ipotesi in cui tu acquistassi la casa e poi volessi rivenderla; spesso non è possibile rivendere né affittare la casa prima dei 5 anni;
  2. L’arco di tempo di validità della convenzione, che per esempio può essere di 20 o 30 anni; ciò significa che se intendi rivendere la casa durante la durata della convenzione, devi chiedere l’autorizzazione al comune e a un prezzo fissato dal comune (che di solito tiene conto della rivalutazione ISTAT e non del prezzo di mercato);
  3. Il limite del canone di affitto se decidessi di affittare la casa dopo i 5 anni.

La convenzione menziona tutti i vincoli precisi, che possono essere diversi da comune a comune, ecco perché bisogna rivolgersi al proprio comune e informarsi, anche per il tramite di un intermediario, come per esempio un geometra oppure un’agenzia immobiliare. Quindi il comune ti consegna la Convenzione e tu non devi fare altro che leggerla attentamente, magari insieme al professionista incaricato.

Rimozione vincoli

Spesso le case convenzionate sono costruite su terreno che non diventa subito di proprietà dell’acquirente, ma con diritto di superficie. La convenzione indica tutti i modi e tempi entro cui il proprietario può procedere al riscatto del diritto di superficie, in modo da diventare pienamente proprietario del terreno. Di solito dopo 5 anni il proprietario dell’immobile può già riscattare il diritto di superficie, pagando uno specifico prezzo al Comune.

Tutti i dettagli sono scritti nella convenzione, che come ti ho detto varia da Comune a Comune, ecco perché è molto importante leggerla attentamente, anche perché se poi volessi rivendere la casa, devi considerare tutti i vincoli e gli aspetti.

Determinazione prezzo di vendita

I piani di edilizia costituiti con la Legge 167/62 hanno la finalità di vendere abitazioni a prezzi calmierati. Quindi bisogna togliersi dalla testa l’idea di comprare a un prezzo basso e poi rivendere la casa al prezzo di mercato, di fatto speculando. Proprio per questa ragione, il Comune consente la rivendita del bene solo a un certo prezzo massimo, oltre quel prezzo non puoi venderla.

Purtroppo succede che alcuni proprietari decidano di venderla al prezzo massimo determinato dalla Convenzione e si facciano poi pagare il resto, ossia la differenza con il prezzo di mercato, in nero. Operazione del tutto illegale e che comporta rischi di multe e sanzioni. Quindi se sei un proprietario evita di fare il furbo, se sei un acquirente non cascare in queste richieste.

L’immobile può essere rivenduto a prezzo di mercato solo dopo la chiusura della convenzione, ossia dopo 20 o 30 anni, a seconda di quanto scritto nella Convenzione. Per quanto riguarda il calcolo del prezzo massimo di vendita, devi sempre far riferimento a quanto scritto nella Convenzione.

Vendere

Se hai deciso di vendere la tua casa che hai comprato in edilizia convenzionata, sappi che non sarà cosa semplicissima, ma neanche impossibile. Innanzitutto prendi la Convenzione, richiedila in Comune oppure affidati a un’agenzia immobiliare, questi professionisti verificheranno le condizioni di vendita.

Procedura: come fare

Devi considerare:

  1. Se sono trascorsi tot anni, di solito infatti si può vendere la casa dopo almeno 5 anni dall’acquisito;
  2. Il prezzo massimo di vendita, il metodo di calcolo di questo prezzo imposto;
  3. I requisiti reddituali e patrimoniali dei nuovi compratori. Infatti le case convenzionate sono vendute a famiglie che hanno certi requisiti e se rivendi la casa, i nuovi proprietari devono rispettarli.

Affidandoti a un professionista, come un notaio o un’agenzia immobiliare, avrai tutte le risposte.

Acquistare

Se hai deciso di comprare una casa convenzionata, anche tu devi andare a leggere la convenzione e vedere innanzitutto se rispetti i requisiti reddituali e patrimoniali. Essendo tu l’acquirente, devi stare attento a un’altra cosa: che il diritto di superficie si sia trasformato in piena proprietà. Questo puoi verificarlo con il notaio o con l’agenzia immobiliare.

A cosa fare attenzione

Purtroppo ci sono alcuni proprietari che vogliono fare i furbi e che decidono di vendere la casa non al prezzo imposto dal comune, ma al prezzo di mercato. Allora su carta indicano il prezzo da convenzione e poi in nero pretendono la differenza. Questo è un comportamento assolutamente scorretto e chiaramente illegale, quindi non accettare un compromesso del genere. Anche perché se tutto viene a galla si rischiano sanzioni e multe.