L’estinzione anticipata del mutuo è un’ipotesi che occorre contemplare sin dal momento della stipula. Estinguendo in anticipo il mutuo infatti, si ha la possibilità di risparmiare tutti gli interessi non ancora maturati e la banca è obbligata a accettare la richiesta di estinzione.
Il Decreto Legge n.7 del 31/01/2007 (conosciuto anche come decreto Bersani) convertito successivamente nella Legge .40 del 2/04/2007, sancisce il divieto di penali di estinzione del mutuo. Tranne nei casi che elencheremo di seguito e per le quali può essere prevista la penale.
La suddetta legge sancisce che è nulla qualsiasi clausola che preveda il pagamento di penali in caso di estinzione anticipata del mutuo, a condizione che:
1- il mutuo sia stato stipulato dal 02/02/2007 in poi (quindi per date anteriori alla legge);
2- il mutuo sia stato richiesto da persone fisiche per l’acquisto o ristrutturazione di una casa adibita ad abitazione o allo svolgimento di attività economica.
Per i mutui stipulati prima del 2007 quindi, si deve pagare la penale? Anche in questo caso il decreto citato stabilisce un limite massimo per le penali di estinzione di mutui sottoscritti entro il 02/04/2007. La percentuale massima di penale da pagare, stabilita dalla legge, varia in funzione del tipo di mutuo (a tasso fisso o variabile) e in funzione degli anni mancanti alla scadenza. Le percentuali sono applicate sul capitale ancora da restituire,
Mutui a tasso variabile
– Per le estinzioni chieste prima del terz’ultimo anno: si applica una percentuale dello 0,50%;
– Per le estinzioni chieste durante il terz’ultimo anno: si applica una percentuale dello 0,20%;
– Per le estinzioni chieste negli ultimi due anni non è previsto il pagamento di alcuna penale.
Qualsiasi altra percentuale stabilita nel contratto, viene ridotta a tale valore.
Mutui a tasso fisso
Per i mutui sottoscritti fino al 31/12/2000 valgono le percentuali del mutuo a tasso variabile. Per i mutui sottoscritti al 1/01/2001, le penali massimi applicabili sono:
– Per le estinzioni chieste durante la prima metà del mutuo: si applica una percentuale del 1,90%;
– Per le estinzioni chieste dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: si applica una percentuale dell’1,50%;
– Per le estinzioni chieste durante il terz’ultimo anno: si applica una percentuale dello 0,20%;
Per le estinzioni chieste durante gli ultimi due anni non si applica alcuna percentuale.
Qualsiasi altra percentuale stabilita nel contratto, viene ridotta a tale valore.
Mutui a tasso misto
Se nel momento dell’estinzione si sta pagando con tasso variabile si applicano le percentuali previste per quest’ultimo. Se si sta pagando a tasso fisso si applicheranno le relative percentuali.