L’abusivismo è un problema non così raro in Italia: il proprietario, quando è possibile, può procedere con una sanatoria e dunque regolarizzare la costruzione sotto tutti i punti di vista. Ma in certi casi la sanatoria non è ammessa e l’immobile va demolito.

In questa guida completa sugli immobili abusivi ti spiego cosa sono, cosa succede agli immobili caduti in successione, come accatastarli (qualora possibile), cosa devono fare gli eredi e cosa rischiano dal punto di vista amministrativo e penale, come fare la divisione ereditaria, cosa prevede la legge per gli immobili abusivi venduti all’asta, la nullità negli atti di trasferimento e infine le regole previste per gli immobili abusivi acquisiti al patrimonio comunale.

Cosa sono

Gli immobili abusivi sono costruzioni edilizie che non posseggono la dovuta autorizzazione/licenza/permesso di costruire. Accadeva in passato, ma accade ancora oggi: non sono così rare le costruzioni che mancano di qualsiasi tipo di licenza.

Queste costruzioni prima o poi finiscono per diventare un problema, soprattutto quando cadono in successione: figli ignari o meno che ereditano case abusive, si trovano a dover fronteggiarne le conseguenze. Vediamo cosa fare.

Caduti in successione

Un immobile abusivo o irregolare, alla morte del proprietario va comunque in eredità: la mancanza di documenti o autorizzazione infatti, non blocca il passaggio agli eredi, che quindi si ritrovano questa costruzione abusiva.

Il passaggio è automatico: se quindi ricevi in eredità una casa abusiva, non devi fare alcuna autocertificazione o firmare un atto di accettazione. La costruzione abusiva rientra automaticamente nell’asse ereditario.

Conseguenze per gli eredi

Se hai ereditato un immobile abusivo, ecco gli effetti:

  1. Non ci sono rischi penali;
  2. Le multe non dovrebbero trasmettersi agli eredi, ma ci sono sentenze contrastanti, che vedremo di seguito;
  3. Gli eredi devono demolire la costruzione oppure, se possibile, sanarla;
  4. L’immobile abusivo non si può dividere.

Analizziamo uno per uno questi singoli punti.

1. Responsabilità penale

Per la legge italiana, la responsabilità penale è personale: per un reato risponde solo chi lo commette, dunque gli eredi sono liberi. Se quindi erediti un immobile abusivo, lo stato non potrà mai contestarti il reato: non rischi mai la reclusione.

2. Responsabilità amministrativa: le multe

Purtroppo sotto questo fronte non c’è molta chiarezza: il TAR di Catania, con la sentenza n. 1883/2008, aveva dichiarato che le multe per abuso edilizio non si trasmettono gli eredi, così come avviene per qualsiasi altra multa.

Di diverso avviso è stata una più recente sentenza del TAR di Roma, la n. 3188/2017, secondo la quale le multe con fini ripristinatori si trasmettono agli eredi. Ossia quelle multe da pagare se si intende sanare l’abuso, qualora possibile.

3. Demolizione

Se erediti un immobile abusivo, puoi:

  1. Sanarlo, laddove possibile;
  2. Demolirlo.

Se la demolizione viene ordinata dalle autorità, l’erede ne paga i costi (Cassazione, sent. n. 9949/2016).

Divisione ereditaria

La costruzione abusiva non è divisibile attraverso sentenza del giudice. Se quindi tu e altri ereditate una costruzione abusiva, non avete altra via se non quella dell’accordo: dovete mettervi d’accordo sulla spartizione di questo bene, perché il giudice non potrà mai ordinare la divisione di un immobile abusivo (Cass. S.U. sent. n. 25021/19).

Quindi: o vi mettete d’accordo, oppure, se non riuscite a trovare un accordo sulla spartizione, procedete prima col fare una sanatoria e poi potete chiedere la divisione a giudice. Ma se la sanatoria non è possibile, allora non c’è altra via. Dovete mettervi d’accordo o demolire.

Accatastati

Per poter accatastare un immobile occorre il titolo abilitativo (licenza, autorizzazione, permesso di costruire).  Ne consegue che, se una costruzione non ha alcun documento di autorizzazione, non si può accatastare.

Come risolvere

Per poterlo accatastare devi prima sanare la costruzione (con un permesso di costruire in sanatoria per esempio), laddove possibile, o attendere un condono edilizio, laddove possibile.

Succede spesso il contrario, che l’abuso sopraggiunge dopo l’accatastamento: per esempio il proprietario esegue opere senza autorizzazione che causano la perdita della conformità urbanistica. L’immobile comunque anche in tal caso è vendibile, ma come è facile immaginare poi sono problemi per il futuro proprietario.

Se quindi stai comprando un immobile, fanne verificare da un tecnico la regolarità urbanistica e che il disegno della planimetria corrisponda allo stato reale dell’immobile.

Venduti all’asta

Le autorità possono autorizzare la vendita all’asta di un immobile abusivo. La costruzione abusiva infatti, rappresenta patrimonio a tutti gli effetti, dunque può essere oggetto di espropriazione, se il proprietario ha dei debiti che non paga.

Il problema però poi passa al compratore, colui che vince l’asta: infatti l’asta non sana in alcun modo l’abuso. L’unico vantaggio per l’acquirente consiste nel fatto che, se si tratta di un abuso sanabile, allora può trovarlo conveniente.

Acquisiti al patrimonio comunale

Se un immobile abusivo viene acquisito dal patrimonio comunale, rimane abusivo: il passaggio a proprietà di stato non sana automaticamente la costruzione, che continua a essere abusiva. Dunque il comune non può né locare quell’immobile, né venderlo.

Il Comune che acquisisce un immobile abusivo dunque, deve procedere alla sua demolizione (con spese a carico non del comune, ma di chi ha commesso l’abuso) e solo in casi eccezionali può decidere di conservare l’immobile (Corte Costituzionale, sent. n. 140/2018).

Il Comune può conservare l’immobile solo se, dopo delibera del Consiglio Comunale, si dichiara che quella costruzione ha forti interessi pubblici e non contrasta con importanti regole urbanistiche e ambientali (art. 31, co. 5 del d.P.R. n. 380/2001).

Nullità negli atti di trasferimento

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8230/2019, si è espressa sulla validità o meno dell’atto di compravendita di una costruzione abusiva. Nello specifico ha dichiarato che, se una costruzione abusiva viene venduta, bisogna distinguere due casi:

  1. Se nell’atto di compravendita mancano completamente i dati del permesso di costruire, allora la compravendita è nulla;
  2. Se invece nell’atto di compravendita ci sono tutti gli estremi del permesso di costruire, allora l’atto di compravendita è valido, anche se dopo si scopre che l’immobile è stato costruito in completa o parziale difformità dal permesso. Dunque in tal caso, l’abusivismo non pesa sulla validità dell’atto di compravendita.