Finalmente uno dei tuoi progetti sta per realizzarsi: hai deciso di comprare un immobile, dopo tanti anni di lavoro e sacrifici è arrivato anche il tuo momento, finalmente avrai una casa di proprietà. Lo stato riconosce l’importanza della prima casa e numerose sono le agevolazioni a cui hai diritto in fase di acquisto.

In questa guida completa sull’IVA prima casa ti spiego qual è l’aliquota prevista in caso di acquisto prima casa da costruttore, quali sono i requisiti per averne diritto, quali sono le altre agevolazioni se compri da privato, da agenzia immobiliare, se e quando l’IVA è detraibile nel 730, infine cosa fare se vuoi rivendere la casa prima di 5 anni senza perdere le agevolazioni e cosa fare invece se la vendi dopo 5 anni dal rogito.

Acquisto da costruttore

Quando compriamo un bene, su questo bene dobbiamo pagare l’IVA: dal pane al panettiere, dalla spesa al supermercato, dal computer da usare al lavoro fino allo smartphone di ultima generazione. L’IVA è l’imposta sul valore aggiunto e si paga sugli acquisti. Quindi, si paga anche quando decidi di comprare casa.

Se decidi di comprare casa da un privato, da un’agenzia immobiliare, non paghi l’IVA, perché si tratta di una vendita tra privati. Infatti se per esempio compri un orologio usato da un privato, non paghi l’IVA. Lo stesso se compri una poltrona, un divano, se li compri da un privato non devi pagare l’IVA.

Al contrario, quando compri da un soggetto titolare di partita IVA, l’imposta è dovuta, quindi se hai deciso di comprare casa nuova da un costruttore, al prezzo di vendita devi aggiungere questa imposta. Fortunatamente, se per te si tratta di prima casa, paghi un’IVA agevolata, ossia pari al 4%!

Esempio

Supponiamo che tu abbia trovato una casa nuova che ti piace, quindi una casa di nuova costruzione e l’impresa edile ha fissato un prezzo di 120.000 euro. Ciò significa che il prezzo finale che andrai a pagare in fase di rogito sarà pari a 120.000 + 4% di IVA, ossia 124.800 euro (120.000 + 4.800).

A chi si paga

L’IVA devi pagarla al costruttore, poi si occupa quest’ultimo di versarla all’Agenzia delle Entrate.

In caso di acquisto prima casa, gli aiuti non finiscono qui: non benefici solo dell’IVA agevolata al 4%, ma anche di altre agevolazioni. Vediamo quali.

Agevolazioni

Ecco le agevolazioni a cui hai diritto in caso di acquisto di prima casa:

  1. Se compri da un costruttore, paghi l’IVA al 4% al posto del classico 10%;
  2. Se compri da privato o da agenzia immobiliare, non paghi l’IVA, quindi paghi le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Ma anche in questo caso hai degli vantaggi, paghi le imposte in misura ridotta:
  • Imposta di registro agevolata, al 2%;
  • Imposta ipotecaria pari a 50 euro;
  • Imposta catastale pari a 200 euro.

Detraibile

Alcuni anni fa, per aiutare il mercato immobiliare che era in sofferenza, il governo ha messo in atto un’agevolazione ad hoc: la detraibilità dell’IVA acquisto prima casa, al 50%. Praticamente, se per esempio pagavi una casa di nuova costruzione 100.000 euro, quindi al rogito versavi 104.000 euro (comprensivi del 4% di IVA), poi avevi diritto alla detrazione del 50% dell’IVA pagata. Precisamente 2.000 euro potevi scaricarli dal 730.

Detrazione

Purtroppo questa agevolazione non è stata prorogata, quindi ad oggi l’IVA pagata per l’acquisto della prima casa non è più detraibile, né in misura totale né parziale. Il recupero IVA prima casa è stato possibile solo per i rogiti avvenuti nel biennio 2016/2017 e solo per case e appartenenti a classe A e B (classe energetica). Il governo non ha più rinnovato questa misura.

Requisiti

Per usufruire dell’IVA agevolata al 4%, occorrono tutti i seguenti requisiti:

  • Non devi possedere altri immobili ad uso residenziale nella stessa città.
  • Non godere di diritti reali (uso, usufrutto, abitazione) su altro immobile nella stessa città. La locazione non costituisce un diritto reale, quindi se abiti in affitto in una casa dello stesso comune, ciò non rappresenta un fattore discriminante.
  • Non essere proprietario di altri immobili in Italia, su cui hai già fruito dell’agevolazione.
  • Entro 18 mesi dal rogito devi stabilire la tua residenza in quel comune. Se risiedi già in quel comune, allora questo punto è già rispettato.
  • L’immobile che stai comprando, non deve essere di lusso, ossia non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Questi requisiti devono essere tutti rispettati. In mancanza di un solo requisito non hai diritto all’IVA agevolata.

Entro 5 anni

Se compri una prima casa e usufruisci dell’IVA agevolata al 4%, non puoi rivenderla per 5 anni. Questo perché lo stato considererebbe il tuo un investimento e non un’operazione di acquisto della prima dimora. Lo stato però, riconosce che gli eventualità sono talmente tante, che potresti essere costretto a venderla: per esempio supponiamo che il tuo datore di lavoro ti trasferisca altrove, oppure che tu sia costretto a trasferirti presso il comune dove vivono i tuoi cari perché ammalati. In tutte queste situazioni potresti aver bisogno di vendere la tua prima casa e comprarne un’altra.

In conclusione, hai questa possibilità: puoi vendere la tua prima casa anche prima dei 5 anni, purché entro un anno dalla vendita compri un’altra casa con gli stessi requisiti elencati nel paragrafo precedente (requisiti prima casa).

Vendita senza riacquisto

Se non lo fai, ossia non compri un’altra casa oppure la compri dopo un anno, allora devi pagare all’Agenzia delle Entrate tutte le tasse che hai risparmiato. Nel tuo caso, devi versare il 6% di IVA sul prezzo: l’IVA sull’acquisto immobili è infatti al 10% e tu ne avevi pagato solo il 4%; devi pagarne ancora il 6%.

Esempio

Avevi comprato una prima casa a 100.000 euro, quindi in tutto a 104.000 euro (prezzo comprensivo di IVA al 4%). La rivendi prima dei 5 anni e non ne compri un’altra entro un anno, oppure la compri, ma non ha i requisiti (per esempio è di lusso, oppure non la adibisci a prima casa). Devi pagare all’Agenzia delle Entrate il 6% di IVA come differenza, ossia 6.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate emetterà nei tuoi confronti un avviso di liquidazione, chiedendoti il pagamento dell’imposta dovuta (nell’esempio sopra 6.000 euro) + interessi + 30% della maggiore imposta dovuta (ossia 30% di 6.000) a titolo di sanzione.

Suggerimento

Per evitare la sanzione, prima che trascorra un anno dalla vendita, puoi presentare all’Agenzia delle Entrate un’istanza, con cui chiedi il ricalcolo e la liquidazione dell’imposta dovuta. In questo modo non pagherai la sanzione (pagherai comunque gli interessi).

Dopo 5 anni

Dopo 5 anni sei libero: puoi vendere la tua casa e non hai alcun obbligo. Se vuoi puoi comprare un’altra casa oppure non comprarla affatto. Puoi fare ciò che vuoi: il termine da rispettare era solo di 5 anni, trascorsi i quali l’Agenzia delle Entrate non può più chiederti nulla.

Può succedere infatti che dopo 5 anni si voglia rivendere la propria casa e non occorre che tu dia alcuna giustificazione. Non hai alcun obbligo nei confronti del fisco, non devi rimborsare né pagare nulla per aver usufruito delle agevolazioni prima casa in passato.