Manutenere qualcosa significa conservala, mantenere le sue funzionalità. Quando si parla di condominio, le decisioni sui lavori da effettuare vanno prese in comune, durante l’assemblea. Diverso è invece il discorso di lavori sugli appartamenti privati, se non toccano minimamente le parti comuni.

In questa guida completa sulla manutenzione ordinaria condominio ti spiego cos’è, la definizione, la differenza con manutenzione straordinaria, a chi spetta prendere le decisioni in merito, qual è l’elenco di lavori compreso, qual è l’IVA applicabile e come effettuare la comunicazione inizio lavori all’amministratore e al Comune.

Cos’è e definizione

La manutenzione ordinaria è definita nel Testo Unico Edilizio (D.P.R. 380 del 2001), che in generale per manutenzione ordinaria intende i lavori di ripristino o conservazione, volti a riportare una parte dell’immobile o gli impianti che funzionano male a uno stato di buon funzionamento. Lo scopo della manutenzione ordinaria è quindi duplice:

  1. Preventivo, è la manutenzione necessaria, per evitare rotture e malfunzionamenti in futuro;
  2. Riparativo, quando un problema ha generato un malfunzionamento e quindi si procede alla riparazione per riportare tutto a un buon funzionamento.

Differenza da straordinaria

Cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria

Per manutenzione ordinaria si intendono quei lavori da fare periodicamente, per il mantenimento della funzionalità dell’edificio.

Per manutenzione straordinaria invece, si intendono i lavori eseguiti volti a modificare, sostituire o integrare parti strutturali degli edifici.

Esempio

Un ascensore che non funziona e ha bisogno di essere riparato, è manutenzione ordinaria. L’installazione di un ascensore invece è manutenzione straordinaria.

Esempio

La sistemazione delle piastrelle rotte di un vano scala è manutenzione ordinaria; sostituire tutte la pavimentazione e apportare anche modifiche strutturali (per esempio inserendo anche dei passamano) rappresenta manutenzione straordinaria.

A chi spetta

È l’assemblea di condominio l’organo che ha il compito di individuare e decidere i lavori di manutenzione ordinaria da effettuare sul condominio. Fanno eccezione le opere di manutenzione obbligatorie per legge, per le quali chiaramente non occorre una delibera assembleare (tipico esempio è la manutenzione periodica sugli ascensori ex D.P.R. 162/99).

Quorum deliberativo

L’assemblea decide sulle opere di manutenzione ordinaria:

  1. In prima convocazione, se sono favorevoli almeno la metà + 1 dei presenti e che rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio;
  2. In seconda convocazione, se sono favorevoli almeno la metà + 1 dei presenti e che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi del condominio.

Anche l’amministratore di condominio può disporre autonomamente le opere di manutenzione decise dall’assemblea (Cassazione, sentenza 454/2017), la quale conserva sempre il potere valutazione in fase di approvazione del consuntivo.

Lavori

Come avrai sicuramente notato, la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria non è ben netta e potrebbe generare confusione. Se quindi devi eseguire dei lavori in casa o nel condominio, ti consiglio di consultare il Testo Unico Edilizio (D.P.R. 380/2001, nello specifico all’articolo 3). In base alla tipologia di lavoro infatti, ordinario o straordinario infatti, possono cambiare obblighi e agevolazioni (detrazioni fiscali).

Il Testo Unico divide i lavori in sei categorie:

  1. Manutenzione di tipo ordinario;
  2. Manutenzione di tipo straordinario;
  3. Interventi di restauro e conservazione;
  4. Ristrutturazione di edifici;
  5. Nuova costruzione;
  6. Interventi di ristrutturazione urbana.

Ecco di seguito i lavori più diffusi, in quale categoria rientrano:

Caldaia: il controllo dei fumi, l’accensione e la messa a riposto rientra nella manutenzione ordinaria. La sostituzione rientra nella manutenzione straordinaria.

Rifacimento balconi: manutenzione ordinaria.

Rifacimento bagno completo e degli impianti relativi: manutenzione straordinaria.

Sostituzione infissi (porte, finestre): manutenzione ordinaria.

Rifacimento impianto elettrico per metterlo a norma: manutenzione ordinaria.

Potatura alberi: manutenzione ordinaria, anche se si tratta di alberi di grandi dimensioni e non viene eseguita ogni anno. La potatura infatti va fatta con cadenza periodica per mantenere il buono stato degli alberi, indipendentemente dalla cadenza di esecuzione e la grandezza degli alberi.

Sostituzione manto di copertura: manutenzione ordinaria.

Tinteggiatura e pulitura facciate: manutenzione ordinaria.

IVA

Se stai effettuando lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, paghi un’IVA agevolata, pari al 10%. Occorre però precisare che l’IVA del 10% è valida solo sulla prestazione del servizio, quindi sul costo del lavoro. L’aliquota ridotta si calcola anche sui beni e i materiali solo se questi vengono forniti dalla stessa ditta che esegue i lavori.

Esempio

Decidi di rifare il bagno e se ne occuperà la ditta Alpha, la quale ti fornirà anche materiali e sanitari. Pagherai l’IVA ridotta al 10% sia sul costo del lavoro che su materiali e sanitari, poiché te li sta fornendo la ditta appaltatrice.

Esempio

Decidi di rifare il bagno e se ne occuperà la ditta Alpha, che ti fornirà anche materiali e sanitari. Su tutto (lavoro e beni), pagherai l’IVA al 10%, perchè sta fornendo tutto la ditta appaltatrice.

Comunicazione inizio lavori

Se hai deciso di eseguire dei lavori in casa tua e che potrebbero recare disturbo agli altri, devi darne comunicazione all’amministratore di condominio (art. 1122 del codice civile).

Questo non significa che l’assemblea dei condomini debba darti la propria autorizzazione: se il lavoro non incide minimamente sulla funzionalità e l’estetica del condominio e delle parti comuni, se il lavoro tocca solo il tuo appartamento senza intaccare l’edificio o altri appartamenti, non occorre l’autorizzazione condominiale. Devi comunque avvisare l’amministratore dell’inizio dei lavori.

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD della comunicazione.

Suggerimento

Prima di iniziare i lavori, ti consiglio comunque di contattare l’amministratore o leggere con attenzione il regolamento condominiale, che potrebbe prevedere importanti prescrizioni, come per esempio il divieto di usare l’ascensore come montacarichi, oppure il divieto di fare rumore in particolari orari, ecc.

Comunicazioni al Comune

Per i lavori di manutenzione ordinaria non occorrono autorizzazioni quali SCIA e DIA. Se l’immobile è vincolato dalla sovrintendenza archeologica, belle arti e paesaggio (D.lgs. n.42/2004) potrebbe essere necessaria l’autorizzazione. Consulta l’amministratore di condominio per avere informazioni in merito.

I lavori di manutenzione straordinaria vanno segnalati all’Ufficio Tecnico comunale presentando una SCIA o DIA firmata da un tecnico abilitato. In talune regioni, alcuni interventi straordinari di lieve entità si possono eseguire senza presentare la DIA (D.L. 40/2010).

Suggerimento

La ditta appaltatrice e l’amministratore di condominio ti indicheranno tutti gli adempimenti necessari per il tuo caso.

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