Manutenzione straordinaria

Ristrutturare il bagno, rifare il tetto, sostituire porte e finestre oppure la caldaia vecchia con una nuova a condensazione, sono tutte opere di manutenzione e il cui costo usufruisce di particolari agevolazioni, a seconda che si tratti di lavori manutenzione ordinaria o straordinaria.

In questa guida completa sulla manutenzione straordinaria ti spiego cos’è, ti fornisco una definizione, l’elenco dettagliato dei lavori che vi rientrano, le agevolazioni IVA a cui hai diritto, le detrazioni IRPEF, quali sono le differenze con la manutenzione ordinaria ed infine ti fornisco un fac simile di fattura da emettere al cliente.

Cos’è e definizione

Cosa si intende

Per manutenzione straordinaria si intendono quei lavori di riparazione o cambio di parti anche strutturali di un immobile, nonché le modifiche dell’assetto strutturale del singolo appartamento (se si tratta di un condominio), a patto che non modifichino il volume dell’intero edificio o dei singoli appartamenti.

Le due caratteristiche principali di un intervento di manutenzione straordinaria quindi, sono:

  1. Riparazione o sostituzione;
  2. Modifiche che non alternino l’assetto strutturale dell’immobile.

Le costruzioni ex novo di parti dell’edificio (anche previo abbattimento di strutture preesistenti) non rappresentano manutenzione straordinaria, ma nuove costruzioni.

IVA

In caso di lavori di manutenzione, ordinaria o straordinaria, si paga un’IVA agevolata al 10% (e non quella ordinaria al 22%). L’IVA al 10% si calcola sia sul costo del lavoro che sui beni acquistati (art. 7 co. 1 lett. b della L. 488/1999).

Occorre però fare una precisazione: l’IVA al 10% sui beni significativi si applica solo sulla differenza tra il costo totale della ristrutturazione e il costo dei beni significativi.

Esempio

Ristrutturazione completa del bagno, costo totale 10.000 euro, di cui 4.000 euro di costo di manodopera e materiali (calce,, cemento, ecc.) e 7.000 di costo di beni significativi (water, bidet, lavabo..).

L’IVA si calcola così:

  • Sui 4.000 euro di costo di manodopera e materiali paghi l’IVA agevolata al 10%;
  • Su 3.000 euro (10.000 – 7.000) paghi di beni significativi paghi l’IVA al 10%;
  • Sui restanti 4.000 euro paghi l’IVA al 22%.

Quali sono i beni significativi

L’elenco dettagliato dei beni significativi è individuato dal Decreto del Ministero delle Finanze del 29 dicembre 1999:

Elenco dettagliato beni significativi
NumeroBeni
1Ascensori
2Infissi
3Caldaie di qualsiasi tipo, interne ed esterne, centralizzate o autonome
4VIdeocitofoni
5Condizionatori e climatizzatori
6Rubinetti del bidet, lavabo e sanitari
7Apparecchi di videosorveglianza per case e condomini, dispositivi di allarme

Lavori

Elenco interventi Agenzia delle Entrate

Se stai effettuando lavoro di ristrutturazione straordinaria, puoi detrarli nella tua dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico): hai diritto a una detrazione pari al 50%. L’Agenzia delle Entrate, con l Circolare 7/E/2017 ha individuato l’elenco dei lavori di ristrutturazione per cui ti spetta la detrazione:

  1. Sostituzione infissi esterni, finestre;
  2. Sostituzione persiane;
  3. Opere accessorie che non modificano il volume dell’immobile;
  4. Realizzazione di servizi igienici (rifacimento del bagno);
  5. Sostituzione caldaia interna o esterna, privata o condominiale;
  6. Consolidamento delle fondamenta;
  7. Rifacimento di scale;
  8. Rifacimento di muri e recinzioni;
  9. Sostituzione di solai o tramezzi;
  10. Lavori di bonifica del terreno, ma solo se necessari per la ristrutturazione delle fognature.

Rappresenta manutenzione ordinaria e non straordinaria il rifacimento dell’impianto elettrico, perché serve a riportare a norma l’impianto.

Fattura

La legge sulle detrazioni fiscali in edilizia non sancisce particolari obblighi. Quindi devi compilare la fattura normalmente, applicando l’IVA al 10% senza inserire nessuna dicitura di riferimento in merito all’agevolazione o alla detrazione fiscale. Spetta poi al cliente portarla in detrazione, inserendo appositi riferimenti normativi nella causale del bonifico.

Non ci sono quindi specifici moduli o fac simile messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate: ogni ditta può emettere la fattura come meglio crede, senza particolari adempimenti specifici. Il contenuto è quindi lo stesso di una classica fattura:

  • Numero e data della fattura; la data non ha nessuna importanza ai fini della detrazione, perché vale la data di effettuazione del bonifico e non quella sulla fattura;
  • Nome della ditta che effettua il lavoro;
  • Nome del cliente; devi indicare il nome della persona che farà il bonifico e che quindi ha diritto a chiedere la detrazione; sono ammessi a chiedere l’agevolazione anche i familiari conviventi della persona che paga la fattura; In caso di comproprietà, in fattura occorre indicare i diversi proprietari e le singole quote;
  • Residenza; occorre inserire l’indirizzo di residenza del cliente; se quindi per esempio stai facendo un lavoro su una casa in cui ancora non ci abita, non devi inserire questo indirizzo, ma quello in cui ha la residenza;
  • Descrizione delle opere eseguite;
  • Descrizione dei beni significativi;
  • Applicazione dell’IVA specificando l’aliquota al 10%;
  • Importi finali.

Quante fatture

L’Agenzia delle Entrate non prevede dei limiti al numero di fatture da portare in detrazione, ma solo un limite di spesa massimo che si può portare in detrazione.

Le fatture da portare in detrazione quindi, possono essere più di una: per esempio la fattura dell’idraulico, la fattura dell’imbianchino, dell’impresa che ha rifatto il tetto, ecc. Anche la stessa ditta può emettere più fatture, per esempio una fattura per l’acconto e una a saldo a fine lavori.

Suggerimento

Se alcuni lavori sono detraibili e altri non detraibili, è consigliabile fare una fattura per le opere detraibili e una per quelle indetraibili.

Scarica un fac simile di esempio fattura da consegnare al cliente:

Fattura per detrazione

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD della fattura.

Differenze con ordinaria

La legge non ha definito con precisione la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria, per questo motivo a volte un lavoro diventa di non facile interpretazione e i confini tra una e l’altra molto sottili. La normativa di riferimento, seppur non esaustiva in merito, è il Testo Unico dell’edilizia.

Prima di effettuare un lavoro però, occorre capire bene dove individuarlo, perché potrebbe essere necessario fare una preventiva comunicazione al Comune o addirittura chiederne l’autorizzazione (cosiddetto “titolo abitativo”).

La manutenzione ordinaria comprende le opere di aggiustamento e cambio di infissi e pavimenti, gli interventi di mantenimento di funzionalità dei dispositivi già installati, per esempio dell’impianto elettrico. La manutenzione ordinaria non da’ diritto alla detrazione del 50%, tranne il caso in cui riguardi i condomini.

La manutenzione straordinaria consiste nell’aggiustamento o cambio di parti anche fondamentali di un immobile o in cambiamenti dell’assetto portante.

In linea di massima, quando si fanno sostituzioni o interventi di mantenimento periodico o di componenti, si parla di manutenzione ordinaria, quando invece si aggiunge un elemento di innovazione si tratta di manutenzione straordinaria.

Comunicazioni e autorizzazioni

Per capire quale sia il titolo abitativo richiesto, è necessario, prima di iniziare i lavori, consultare il regolamento comunale e regionale (anche con l’aiuto di un professionista esperto).