Abitare in condominio significa condividere lo stesso tetto e doversi accordare in tante situazioni, quali ad esempio la manutenzione delle parti comuni oppure la ripartizione delle spese. Ogni condomino ha una sua proprietà che può essere differente da quella degli altri, quindi ognuno può avere un peso maggiore o minore.

In questa guida completa sui millesimi condominiali ti spiego cosa sono e a cosa servono, come effettuare il calcolo considerando anche i coefficienti di riduzione previsti dalla legge, qual è il quorum previsto per l’approvazione e infine come chiederne la revisione se sono errati.

Cosa sono

Quando c’è un condominio, bisogna gestire la proprietà e le spese comuni tutti insieme. Per esempio bisogna pagare l’elettricità, oppure l’acqua, oppure le spese di pulizia o del riscaldamento centralizzato. Non è giusto che una persona che in quel condominio ha un appartamento da 50 metri quadri paghi quanto una che ha una casa di 150 metri quadri. È chiaro che quest’ultima dovrebbe pagare di più rispetto al primo. Le spese quindi si ripartiscono in base alla proprietà detenuta da ognuno (art. 1123, co. 1 del codice civile).

Ecco perché si parla di millesimi condominiali: la proprietà, ossia l’intero condominio viene diviso in millesimi e si attribuiscono ad ognuno tanti millesimi secondo la propria proprietà. Così succede che, per esempio, in un condominio di tre persone, una abbia 500 millesimi, una ne abbia 300 e l’altra ne abbia 200. Chi ha di più paga di più. E, di conseguenza, ha anche più diritti: in assemblea infatti, si contano i voti non in base al numero dei proprietari, ma in base ai millesimi.

Si parla di millesimi perché l’intero edificio ha un valore pari a 1.000, diviso tra i vari condomini. Ognuno ne ha una parte: chi 400 millesimi, chi 300 millesimi, chi 100, ecc. Vediamo ora come calcolare i millesimi, i quali non dipendono solo dalla superficie di proprietà, ossia dai metri quadrati del proprio appartamento, ma da una serie di fattori.

A cosa servono

Come sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 18477/2010, le tabelle millesimali hanno due scopi.

  1. Permettere la corretta divisione delle spese condominiali a carico di ogni condomino;
  2. Consentire la giusta formazione delle maggioranze in assemblea. Come ti ho spiegato nel paragrafo precedente infatti, chi ha più millesimi ha un peso maggiore in assemblea.

Calcolo

Innanzitutto bisogna dire che la legge non individua obbligatoriamente chi deve redigere le tabelle millesimali: può redigerle chiunque ne sia in grado. Se nel vostro condominio non c’è nessuno che possa farlo, potete affidarvi all’amministratore oppure a un geometra.

Nel calcolo delle tabelle millesimali contano due variabili:

  1. La superficie della proprietà privata di ognuno;
  2. I coefficienti di valutazione tecnica (detti anche coefficienti di riduzione). Sono dei coefficienti che servono a considerare alcuni parametri, per esempio, ci sono due case da 100 mq, però una ha una mansarda e l’altra no. Quella che ha la mansarda, se è molto bassa in alcuni punti, vale di meno in termini di millesimi rispetto alla casa non mansardata. Oppure la luminosità: una casa che ha più finestre, ha più millesimi di una casa con meno finestre. Quindi i coefficienti sono dei parametri che contemplano tutti questi elementi, in modo da calcolare i millesimi considerando le caratteristiche di una casa.

Coefficienti

La circolare n. 12840/66 del Ministero lavori pubblici elenca tutti questi coefficienti:

  • Coefficiente di luminosità (in base per esempio al numero di finestre che possiede un appartamento);
  • Coefficiente di prospetto (si considera per esempio l’affaccio di una casa su un giardino, sul mare, su un paesaggio di interesse artistico, ecc.);
  • Coefficiente di piano (in base al piano dove è collocato l’immobile, i millesimi possono cambiare);
  • Coefficiente di destinazione (se un immobile è destinato a magazzino ha millesimi diversi rispetto a un immobile destinato ad abitazione);
  • Coefficiente di orientamento (ossia la posizione dell’immobile rispetto ai punti Nord, Sud, Est, Ovest, perché anche l’orientamento di un immobile cambia i millesimi di una casa);
  • Coefficiente di funzionalità globale dell’immobile.

Per il calcolo quindi, si verificano le caratteristiche di una casa e si applicano i coefficienti previsti per quelle caratteristiche: per esempio a una casa che affaccia Nord si applica un coefficiente, a una casa che si affaccia a Sud si applica un altro coefficiente. A una casa al primo piano si applica un coefficiente X a una casa al quinto piano un coefficiente Y e così via.

Ora che hai capito cosa sono i coefficienti, vediamo come puoi calcolare i millesimi. Sappi che non è un’operazione molto semplice, quindi se non hai dimestichezza ti consiglio di rivolgerti a un architetto, geometra o ingegnere:

  1. Conta il numero di alloggi presenti nel condominio;
  2. Per tutti gli alloggi conta quante stanze ci sono;
  3. Per tutte le stanze misura la superficie;
  4. Applica i coefficienti (quelli che ti ho spiegato sopra) e ottieni quindi la superficie formale dell’appartamento;
  5. Determina la superficie formale dell’intero condominio e compila le tabelle millesimali.

Errati

Modifica. L’unanimità dei condomini, riunita in assemblea, può decidere di modificare le tabelle millesimali. Ma anche un solo proprietario ha diritto di chiedere e ottenere la modifica (art. 69 disp. att. c.c.) in questi casi:

  1. Errore. Si accorge che le tabelle millesimali sono errate (non hanno inserito un vano, non hanno considerato l’esposizione, ecc.);
  2. Lavori edili che hanno alterato di più di 1/5 il valore anche di un solo appartamento,

Chi paga la revisione:

  1. In caso di alterazione di più di 1/5 dell’appartamento, la deve pagare la persona che ha causato la variazione, di solito è il proprietario dell’appartamento (art. 69 disp. att. c.c.);
  2. In caso di errore, la pagano tutti i condomini e non solo il condomino che richiede la modifica. Fatto salvo il diritto di rivalsa nei confronti di chi le aveva redatte con errore.

Retroattività

Le nuove tabelle millesimali sono retroattive solo in caso di errore. Se esistevano delle tabelle millesimali errate, le modificate ed emerge che una persona ha pagato di meno grazie a quelle sbagliate, gli altri condomini possono chiedergli di versare quanto dovuto (Cass. sent. n. 5960/2011). Se tale condominio non collabora, gli altri possono querelarlo(art. 2041 c.c.).

In caso di nuove tabelle millesimali per intervenuti lavori, allora non sono retroattive: la nuova tabella millesimale non vale anche per il periodo precedente.

Approvazione

Per approvare le tabelle millesimali basta la maggioranza prevista dall’art. 1136 co. 2 del c.c., ossia il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea e che corrisponda ad almeno i 500/1000 del condominio (Riforma del condominio ex L. 220/2012; Corte di Cassazione n. 18477/2010).

Occorre l’unanimità solo in un caso: quando ci sono delle tabelle redatte secondo criteri legali e i condomini decidono di redigerne di nuove secondo altri criteri, diversi da quelli legali (Cassazione, sent. n.19838/ 2018).