Mutuo seconda casa che diventa prima 2024: detrazione interessi, imposte

Possiedi due case, ma è arrivato il momento di sbarazzartene di una: la tua seconda casa quindi, diventerà la prima. Se sulla seconda casa avevi acceso un mutuo, ci sono delle interessanti agevolazioni che puoi ottenere, per esempio la detrazione degli interessi passivi su mutuo (interessi che paghi ogni mese sulla rata).

In questa guida completa sul mutuo seconda casa che diventa prima, ti spiego come ottenere la detrazione degli interessi passivi su mutuo, i requisiti per aver diritto alla detrazione, cosa succede alle imposte versate sulla seconda casa al momento del rogito e infine alcune considerazioni sui tassi di interesse su mutui per seconde case.

Detrazione interessi

Iniziamo subito con l’argomento che forse interessa più di tutti: la detrazione degli interessi passivi su mutuo. Se compri una seconda casa, che poi diventa prima (perché per esempio vendi l’altra casa, quindi te ne rimane una sola), quando vai ad abitare nella nuova casa, hai diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo (Agenzia delle Entrate, circolare 19/2020). La seconda casa dunque, diventa la prima: puoi iniziare a detrarre gli interessi.

Come sappiamo tutti infatti, sul mutuo per la prima casa si possono portare in detrazione gli interessi passivi. Sugli interessi passivi hai diritto a una detrazione del 19%. Se per esempio quest’anno hai pagato 1.000 euro di interessi passivi sul mutuo, ottieni 190 euro sotto forma di rimborso, con la dichiarazione dei redditi.

Questa possibilità però, esiste solo con il mutuo per la prima casa. Se compri una seconda casa e sottoscrivi un mutuo, non puoi detrarne gli interessi. Se però, per esempio vendi la prima casa e dunque la seconda diventa prima, allora puoi iniziare a portare in detrazione gli interessi.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 19/2020, anche se l’atto notarile di compravendita (il rogito) non specifica che si tratta di prima casa (non lo specifica perché al momento dell’acquisto, non era prima casa), puoi comunque presentare successivamente un’autocertificazione per dichiarare questo stato di cose e dunque iniziare a portare in detrazione gli interessi passivi su mutuo.

Requisiti per aver diritto alla detrazione

L’art. 15 del TUIR regolamenta la detraibilità degli interessi su mutuo. Hai diritto alla detrazione se sussistono le seguenti condizioni:

1. Hai stipulato un mutuo 12 mesi prima o 12 mesi dopo il rogito;
2. Sei residente in Italia o in uno stato dell’Unione Europea;
3. Devi destinare l’immobile ad abitazione principale, entro un anno dall’acquisto. Quindi devi andare ad abitarci tu o un tuo familiare, per esempio tuo figlio o il tuo coniuge).

Limite massimo di spesa agevolabile

Puoi chiedere la detrazione su un massimo di 4.000 euro di interessi annui. Se quindi quest’anno hai pagato 5.000 euro di interessi. Puoi ottenere il rimborso del 19% di 4.000 euro, non di 5.000. Il rimborso massimo spettante dunque, può essere fino a 760 euro annui.

Imposte versate al momento del rogito

Come sai già, quando compri una casa, e si tratta della prima casa, al momento del rogito devi pagare delle imposte (imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale). Essendo la prima casa, hai diritto a degli importanti sconti. Quando acquisiti la seconda casa invece, paghi le imposte con la percentuale piena.

Cosa succede se la seconda casa diventa prima

Supponiamo che tu venda la prima casa, e la seconda diventi prima. Sulla seconda casa, al momento del rogito, avevi pagato le imposte in percentuale piena. Anche se ora questa casa diventa prima, diventa abitazione principale, non hai diritto al rimborso delle maggiori imposte pagate. Perché in realtà non si tratta di maggiori imposte, ma di imposte a percentuale piena. Dovute in quanto in quel momento stavi comprando l’immobile come seconda casa e non prima.

Tasso di interesse sui mutui per la seconda casa

Quando stipuli un mutuo per una seconda casa, il tasso di interesse è generalmente maggiore rispetto a quello applicato su un mutuo per la prima casa. Sicuramente ti stai chiedendo perché, visto che si tratta pur sempre di prestito, perché far pagare di più un mutuo solo perché è per la seconda casa.

Il ragionamento della banca è questo: se stai comprando una seconda casa, è perché generalmente vivi in condizioni economiche agiate, visto che puoi permetterti un altro immobile. Prima di sottoscrivere un mutuo quindi, informati bene sul tasso di interesse proposto dalla banca.

Inoltre, proprio perché la banca si aspetta che tu viva più agiatamente, generalmente pone condizioni più restrittive rispetto a chi stipula un mutuo prima casa. Ad esempio:

• Non finanziano il 100% del costo dell’immobile;
• Limitano la durata del mutuo a 30 anni.