La visura catastale è una richiesta che fai all’ufficio catasto (Agenzia delle Entrate) per conoscere la planimetria di un immobile, ossia la mappa, una sorta di disegno in miniatura che mostra tutte le caratteristiche dell’immobile (dalle finestre alle porte, alla superficie, ecc.).

In questa guida completa sulla planimetria catastale ti spiego cos’è e a cosa serve, come richiederla online e gratis, come richiederla tramite il sistema Sister, ti fornisco un modello di delega perché qualcuno la faccia per tuo conto, ti spiego come rasterizzare o aggiornare una planimetria obsoleta. Tutto con riferimento ai costi previsti per ogni procedura.

Cos’è e a cosa serve

La planimetria catastale è un disegno in miniatura di una casa o terreno. Come puoi immaginare, serve ad avere un’idea precisa della casa, dei rapporti e delle misure. Tale miniatura infatti è solitamente in scala 1:200, ossia a 1 cm presente sulla planimetria corrispondono 200 cm nella realtà. Ecco un esempio di planimetria catastale:

Come puoi notare, nella planimetria si vede tutto: stanze, porte, finestre, ecc.

La semplice formula per trasferire i dati della planimetria nella realtà è questa:
Cm presenti sulla planimetria * 200

Esempio

Supponiamo che tu ora abbia sotto mano una planimetria di un appartamento. Vuoi capire quanto è grande la cucina, la misuri e vedi che è lunga 3,5 cm e larga 2 cm. Siccome il disegno è in scala, significa che la cucina nella realtà è lunga 700 cm (3,5 * 200), ossia 7 metri; è larga 400 cm (2*200) ossia 4 metri.

Di solito le planimetrie catastali hanno un rapporto 1: 200. Se sulla planimetria non dice nulla, allora il rapporto è 1:200, altrimenti ci srà scritto un altro rapporto e quindi la formula cambia in base a questo rapporto.

Esempio

Su una planimetria sta scritto che il rapporto è 1:100, allora la formula per calcolare le misure reali sarà cm * 100. Su una planimetria sta scritto che il rapporto è 1:300, allora la formula per calcolare le misure reali sarà cm * 300 e così via.

Online

Per ottenere la planimetria devi fare una visura catastale, ossia un’apposita richiesta al catasto.

1. Se sei il proprietario dell’immobile, o titolare di diritti reali (per esempio inquilino o usufruttuario), puoi presentare richiesta della planimetria gratis, senza pagare alcun costo e nelle seguenti modalità:

2. Se non sei il proprietario dell’immobile e neanche titolare di diritti reali, puoi chiedere la planimetria nelle seguenti modalità:

Puoi chiedere la visura anche online, tramite:

  • Sister, il portale web dell’Agenzia delle Entrate (trovi la spiegazione nel prossimo paragrafo); per accedere a Sister occorre sottoscrivere una convenzione e pagare un abbonamento. Di solito sottoscrivono questa convenzione i commercialisti, i notai o i CAF, per poter effettuare le richieste dei loro clienti;
  • Il servizio web nato dalla collaborazione tra Agenzia delle Entrate e Poste Italiane. Devi innanzitutto accettare l’informativa, poi inserire il tuo codice fiscale e i dati dell’immobile. Poste italiane ti spedisce la visura cartacea direttamente a casa oppure, se lo desideri, invia la visura tramite email nella tua bacheca di Poste italiane. Se non ti va di chiederla online, puoi recarti presso lo sportello Amico presente negli uffici di Poste Italiane e fare la richiesta di persona.

Se non sei proprietario dell’immobile, la visura NON è gratis! Devi infatti pagare il tributo speciale catastale. A questo link dell’Agenzia delle Entrate trovi tutti i costi previsti. In più, se ti avvali del servizio di Poste Italiane, devi aggiungere i seguenti costi:

Richiesta con Sister

Sister è un portale online dell’Agenzia delle Entrate, che permette di chiedere le planimetrie catastali anche a chi non è titolare dell’immobile. Consente di scaricare la mappa in formato pdf o in formato editabile xml. Per accedere occorre stipulare un abbonamento/convenzione e di solito è un servizio che usano molto i professionisti (notai, commercialisti, CAF) per effettuare le richieste dei propri clienti.

Per accedere al servizio Sister basta collegarsi a questa pagina dell’Agenzia delle Entrate, loggarsi e quindi fare la propria richiesta. Per accedere alla richiesta però, come ti ho detto poc’anzi, devi stipulare questa convenzione. Una volta stipulata la convenzione e pagato il canone, si accede al servizio e si seleziona la sezione Consultazioni e Certificazioni per fare richiesta di una visura.

Delega

Se non vuoi sbrigare la faccenda da solo, puoi affidare l’incarico di chiedere la visura a un professionista. In questo caso devi firmare la delega. Unitamente alla delega devi consegnare al delegato una fotocopia fronte retro del tuo documento di identità e del codice fiscale. Di seguito puoi scaricare il modulo di delega.

Scarica subito il modulo fac simile PDF da consegnare al delegato affinché richieda una visura catastale.

Costo

Quanto costa fare una visura catastale. Il prezzo della visura dipende da un fattore essenziale: se sei o meno proprietario dell’immobile o titolare di diritti reali (inquilino, ecc.):

  1. Se sei il proprietario/titolare di diritti reali, allora la visura catastale è gratis: puoi domandarla online sul sito Consultazione-Agenzia Entrate, oppure presso un ufficio dell’Agenzia oppure in Comune. Puoi anche decidere di affidarti a un professionista, per esempio un geometra, un commercialista, un ragioniere: in questo caso devi pagare il suo onorario. I prezzi sono molto differenti: online trovi offerte anche a meno di 10 euro (il costo non supera quasi mai i 20 euro);
  2. Se non sei il proprietario/titolare di diritti reali sull’immobile, allora devi pagare un costo che parte da 16 euro. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate trovi tutti i costi precisi non solo per la visura ma anche quelli da versare per voltura, adeguamento e aggiornamento della planimetria catastale.

Rasterizzata

Tanti anni fa le planimetrie erano cartacee. Dopo sono state inserite nell’elenco telematico dell’Agenzia delle Entrate. Alcune palimetrie però non risultano ancora inserite nella lista telematica, vuoi perché si tratta di immobili molto vecchi oppure per un semplice errore.

Definizione: cosa significa

La rasterizzazione è la procedura con cui chiedi di inserire online la planimetria del tuo immobile, dunque devi avere almeno quella cartacea. A quel punto l’Agenzia delle Entrate le inserisce nell’archivio online. Se non possiedi neanche la planimetria cartacea, devi comunque chiedere la raerizzazione, ma la procedura è un po’ più complessa.

Puoi chiedere la rasterizzazione:

  • Direttamente all’Agenzia delle Entrate;
  • A un’agenzia di servizi, anche online;
  • Un tecnico, per esempio un geometra.

Se ti rivolgi all’Agenzia delle Entrate il costo è gratis, altrimenti presso un’agenzia di servizi o un tecnico può costare anche meno di 20 euro.

Tempi. L’Agenzia delle Entrate di solito ci mette una decina d igiorni o poco più per rasterizzare una planimetria.

Aggiornamento

Quando fai una modifica alla casa, tipo aggiungi una finestra, oppure lavori interni come abbattere un muro, fare un nuovo garage o allargare una stanza, devi far aggiornare la planimetria catastale presente nell’elenco dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia infatti non può sapere che la planimetria cambia se tu non glielo comunichi.

Planimetria catastale non conforme allo stato di fatto

Se poi decidi di vendere quell’immobile e fino ad allora non hai aggiornato la planimetria, a questo punto sei obbligato a farlo perché se la situazione reale non rispecchia il disegno riportato sulla mappa catastale, l’atto di compravendita (rogito) non è valido!

Procedura

Se hai fatto dei lavori in casa (con o senza DIA) ma non hai modificato la planimetria catastale, a questo punto la cosa migliore da fare è rivolgerti a un professionista che lo faccia al più presto.

Devi rivolgerti a un geometra, un architetto (in possesso di abilitazione): il professionista viene prima a casa tua per vedere effettivamente la situazione. Dopo aver visionato l’immobile e verificato le difformità con la mappa catastale attuale, attiva il procedimento DOCFA tramite i software messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Costo e tempi. Il costo per la variazione (ossia per l’aggiornamento della planimetria catastale) è pari a 50 euro e devi pagarlo all’Agenzia delle Entrate. Poi c’è l’onorario del professionista, che è variabile: in media si va dai 400 ai 600 euro.

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