Promissario acquirente

Il contratto preliminare di compravendita è l’atto con cui una parte promette all’altra di vendere un bene, di solito un immobile, quindi una casa, un terreno agricolo o edificabile, un appartamento o una villa. La vendita poi viene finalizzata con l’atto definitivo, che sancisce il passaggio di proprietà.

In questa guida completa sul promissario acquirente ti spiego chi è e il significato del termine, le detrazioni a cui ha diritto in caso di ristrutturazione dell’immobile, la fideiussione che il venditore deve consegnarli, il suo dovere a pagare le spese condominiali solo dopo l’atto finale di vendita ed infine il diritto di accesso agli atti.

Chi è e significato

Quando si firma un contratto preliminare di compravendita (cosiddetto “compromesso”) i due soggetti che vi partecipano sono:

  1. Parte promissaria acquirente;
  2. Il promittente venditore.

Il compromesso è il contratto con cui le parti promettono di chiudere in futuro il contratto definitivo. Il compromesso si può utilizzare per qualsiasi tipo di vendita, ma nella pratica si usa quasi esclusivamente per la compravendita di immobili, la permuta o la locazione.

Gli articoli del codice civile che regolano il contratto preliminare di compravendita sono:

  1. Art. 1351; disciplina la nullità dell’atto;
  2. Art. 2645-bis; disciplina la trascrizione dell’atto;
  3. Art. 2775-bis; disciplina il credito in caso di mancata esecuzione del compromesso;
  4. Art. 2825-bis; disciplina l’ipoteca sull’immobile;
  5. Art. 2932; disciplina l’obbligo di stipulare il contratto futuro;
  6. Art. 2932 e art. 1453; disciplina l’inadempimento.

Venditore

Definizione

La parte promittente venditrice nel contratto preliminare di compravendita è colui che promette di vendere il bene con un futuro contratto finale. “Promittente” significa promettere, obbligarsi e dal compromesso scaturisce l’obbligo a chiudere il contratto, entro una certa data e a certe condizioni. Se il venditore o il compratore si tira indietro, allora dovrà risarcire l’altra parte con una somma di denaro, stabilita già nel compromesso.

Ci sono però delle eccezioni che tutelano le parti e ne ammettono il recesso. Tipico esempio è quando il promittente venditore non consegna al compratore di documenti relativi all’immobile (Cass. Civile Sez. II n. 25703/2006). Nella citata sentenza della Cassazione, il venditore si impegnava a consegnare al compratore, al momento del contratto definitivo, i documenti di legittimazione, il certificato di agibilità e la concessione in sanatoria.

Il compratore quindi, in mancanza di tali documenti, non ha voluto firmare il contratto definitivo. Il giudice della Cassazione ha giudicato grave inadempimento (ex art. 1453 c.c.) la mancata consegna della documentazione e quindi ha accolto la domanda di recesso del promittente acquirente.

Fideiussione

In caso di acquisto casa da costruttore (o da cooperativa edilizia), quest’ultimo deve consegnare al compratore una fideiussione a garanzia del denaro che il compratore gli versa (art. 2 D.Lgs. n. 122/2005). Lo scopo di questa norma è quello di tutelare il compratore di fronte al venditore, per una casa da costruire, che quindi ancora non esiste effettivamente o non è stata completata (il cosiddetto “acquisto su carta”).

La legge in questione però, non fa riferimento a casa già costruita o da costruire, per cui anche in caso di immobile finito, se il venditore è un’impresa o una cooperativa edilizia, è obbligato a consegnare al compratore una fideiussione bancaria per garantire i versamenti effettuati fino ad allora.

Detrazioni

Una volta registrato il compromesso, il promissario acquirente che ormai ha le chiavi dell’immobile, se decide di effettuarvi opere di ristrutturazione, può usufruire delle detrazioni previste (per le ristrutturazioni), purché:

  1. Le parti abbiano provveduto a registrare il compromesso presso l’Agenzia delle Entrate del territorio (Circolare Ministero delle Finanze n. 121/98; Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 38/2008);
  2. Il promissario acquirente sia entrato in possesso dell’immobile ed esegua le opere di ristrutturazione a sue spese.

Attenzione

Ricorda che per avvalerti delle detrazioni fiscali su ristrutturazione, devi possedere la seguente documentazione:

  1. Autorizzazione amministrativa (Scia, Cia, ecc.);
  2. Comunicazione alla ASL inviata tramite lettera raccomandata A/R;
  3. Ricevuta di pagamento eseguito tramite bonifico (anche fatto tramite web, in cui nella causale siano indicati codice fiscale del contribuente e codice fiscale/partita IVA della ditta che esegue i lavori);
  4. Altre eventuali documentazioni necessarie.

Prima del rogito

Il rogito è l’atto conclusivo della vendita, quello che attesta il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente, che diventa quindi il nuovo proprietario. Alla luce di quanto detto poc’anzi, il promissario acquirente ha diritto di usufruire delle detrazioni sulle spese di ristrutturazione dell’immobile, se sussistono le condizioni sopra menzionate.

Spese condominiali

Il contratto di compravendita è solo una promessa futura, che si concretizza non subito, ma alla data stabilita. Da ciò deriva che il proprietario dell’immobile, ossia il promittente venditore, continua a essere il responsabile del pagamento delle spese condominiali.

Lo ha deciso un giudice di Roma con la sentenza n. 11924/2016. Il caso riguardava un condomino proprietario di immobile, che si opponeva a un decreto ingiuntivo ricevuto per il mancato versamento delle spese condominiali. Egli non aveva provveduto al pagamento in quanto riteneva obbligato il promissario acquirente. Il tribunale ha respinto la sua opposizione, dichiarando che egli era l’obbligato, essendo solo un promittente venditore: l’obbligazione sarebbe passata al compratore solo al momento del contratto definitivo e non prima o dopo il semplice preliminare.

Accesso agli atti

Il promittente acquirente ha diritto di accedere alla pratica edilizia dell’immobile, se dimostra che tali atti producano o siano in grado di produrre effetti diretti o indiretti nei suoi confronti. In tal caso prevale il diritto del futuro proprietario a vedere tutelata la sua posizione, lo ha confermato il TAR della Lombardia, Sezione II, con la sentenza n. 1857/2011.

Il Comune quindi, se un promissario acquirente chiede una pratica edilizia, non può rifiutarsi di consegnare tali atti o consegnarli solo parzialmente: egli ricopre una posizione che legittima l’accesso agli atti, avendo un interesse concreto a visionare tali documenti, allo scopo di tutelare la sua futura posizione di acquirente.

Locazione

Se il promissario acquirente ha acquisito il possesso, può locare l’immobile di cui diventerà proprietario in futuro. Anche se ancora non ne è proprietario effettivo quindi, può affittare la casa, dal momento in cui il promittente venditore gli consegna le chiavi.

Da ciò ne consegue che, se per caso il contratto si estingue e per un qualsiasi motivo la vendita dell’immobile non va a buon fine, le locazioni da lui concluse rimangono valide per un massimo di tre anni, purché non siano state compiute con frode (art. 1606 c.c.; Cass. n.399/1982).