Quando le parti stipulano un contratto di affitto, e questo supera i 30 giorni, allora bisogna anche registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate attraverso una particolare procedura e pagare le relative imposte, che sarebbero l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

In questa guida completa sulla registrazione contratto di locazione ti spiego come fare, quali sono i metodi disponibili, come farlo online grazie al sito dell’Agenzia, qual è il costo da pagare, quali sono i vantaggi della cedolare secca, cosa fare inc aso di registrazione contratto di locazione in ritardo, sanzioni e interessi e infine come verificare che il proprietario di casa abbia realmente registrato il contratto.

Come fare

Una volta che locatore e inquilino firmano il contratto di affitto, il proprietario deve provvedere alla registrazione dello stesso. Come proprietario hai vari modi per registrare un contratto di affitto:

  1. Recarti di persona presso la sede Agenzia delle Entrate della tua zona;
  2. Effettuare la registrazione online;
  3. Affidarti a un patronato;
  4. Affidarti a un commercialista.

Di persona

Recati di persona presso la sede Agenzia delle Entrate della sua zona, portando:

  • Due copie del contratto di locazione firmate in originale;
  • Modello RLI compilato; nel modello RLI, se lo desideri puoi già spuntare l’opzione per la cedolare secca. Se preferisci la tassazione ordinaria non spuntare nulla;
  • Una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate del contratto. Quindi se il contratto è di 10 facciate, devi portare due marche da bollo da 16 euro;
  • Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro, pagata con modello F24 Elide. L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo in caso di canone libero; scende a 1,4% in caso di canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa.

Se scegli la cedolare secca, non paghi imposta di registro né imposta di bollo, quindi le marche da bollo non devi comprarle.

Online

Se non ti va di perdere tempo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e nemmeno ti va di pagare un consulente che registri il contratto per te, puoi fare tutto tu, attraverso il servizio online dell’Agenzia delle Entrate.

Il servizio è questo: si chiama RLI Web. Per accedere devi avere lo SPID, oppure le credenziali Agenzia Entrate, oppure la Smart Card. Tramite RLI web, puoi:

  1. Registrare il contratto di locazione;
  2. Pagare direttamente online le imposte (ricorda che se scegli la cedolare secca non ci sono imposte da pagare).

Il sistema ti chiederà di allegare copia del contratto di affitto in formato TIF, TFF o PDF/A. Ma c’è un esonero, allegare il contratto non è necessario se il contratto ha tutti questi requisiti:

  • Affitto ad uso abitativo, quindi non a scopo commerciale (negozio, ufficio…);
  • Numero di locatori non maggiore di tre e numero di conduttori non maggiore di tre;
  • L’immobile è uno solo e ha al massimo tre pertinenze;
  • L’immobile è regolarmente censito al Catasto con una rendita;
  • Il contratto, oltre all’affitto, non prevede altri patti.

Nella maggior parte dei casi quindi, non c’è bisogno di allegare il contratto, se si tratta di affitto di una casa ad uso abitativo, tra proprietario e inquilino e le pertinenze della casa sono poche (un box e un giardino per esempio).

Costo

Vediamo ora quanto costa registrare un contratto di locazione. Le possibilità sono due:

  1. Se opti per il regime di tassazione ordinario, il costo è dato dall’imposta di registro, pari al 2% (oppure 1,4%) del canone annuo X numero di anni del contratto + imposta di bollo (marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate.
  2. Se opti per il regime di cedolare secca, non paghi né imposta di registro né imposta di bollo. Quindi la registrazione è gratis.

Esempio costo

Vediamo un esempio di costo per la registrazione di un affitto ad uso abitativo, in regime ordinario (ossia non in cedolare secca).

Contratto di affitto con canone libero da 6.000 euro annui per 4 anni. In totale il canone di locazione è quindi pari a 24.000 euro (6.000 x 4 anni). Contratto formato da 6 facciate. Il costo è pari a:

  • 480 euro di imposta di registro (2% di 24.000 euro);
  • 1 marca da bollo da 16 euro.
  • TOTALE costi registrazione: 496 euro.

Suggerimento

Se il contratto riguarda un immobile urbano ad uso abitativo ed è pluriennale, puoi pagare l’imposta in una volta sola, oppure anno per anno. Quindi puoi pagare i 480 euro tutti insieme al momento della registrazione, oppure 120 euro all’anno.

Chi paga: proprietario o inquilino?

Le parti possono mettersi d’accordo nel contratto. L’accordo può prevedere che paghi tutto il proprietario, l’inquilino o a metà. Se il contratto non dice nulla, le spese di registrazione (imposta di bollo e di registro) sono per metà a carico del proprietario e per metà a carico dell’inquilino.

Questo non significa che ognuno dovrà recarsi all’Agenzia delle Entrate e pagare la sua parte: di solito, siccome è il proprietario che va a fare la registrazione, paga tutto lui, quindi si occupa di raccogliere la sua parte, la parte dell’inquilino e poi versa tutto all’Agenzia.

Attenzione

Sulla cauzione data dall’inquilino non si paga imposta di registro. Quindi se per esempio l’inquilino paga 1.800 euro di cauzione, su questi 1.800 euro non si paga imposta di registro.

Cedolare secca

Se hai un immobile e hai deciso di affittarlo optando per la cedolare secca, le cose sono molto più semplici. Devi sempre registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, tramite i due metodi:

  1. Andando di persona presso un ufficio AdE; porta due copie originali del contratto e il modello RLI compilato, dove hai spuntato l’opzione per la cedolare secca;
  2. Oppure usando il servizio RLI web per fare la registrazione online. Nel paragrafo sulla registrazione online ti ho spiegato come si fa.

Con la cedolare secca non paghi né imposta di bollo né imposta di registro. Paghi solo l’imposta sostitutiva dell’IRPEF, pari al 21% del canone annuo. Chiaramente non la paghi subito, ma a partire dall’anno successivo. La percentuale del 21% scende al 10% nei comuni ad alta densità abitativa individuati dal Ministero.

A questa pagina del sito Agenzia delle Entrate trovi modalità, calcolo e termini di pagamento dell’imposta sostitutiva.

Termine

Una volta concluso il contratto di affitto, hai 30 giorni di tempo per registrarlo all’Agenzia delle Entrate. Quindi se per esempio concludi un contratto di locazione il 14 aprile, devi registrarlo entro il 13 maggio.

Se però il contratto prevede una data di decorrenza anteriore, ossia, per esempio il contratto è datato 5 luglio, ma c’è scritto che l’affitto parte dal 25 giugno, allora i 30 giorni si contano a partire dal 25 giugno: il termine ultimo per registrare il contratto è il 24 luglio.

In ritardo

Sono passati 30 giorni e ti sei dimenticato di registrare il contratto di locazione. Nulla di cui preoccuparsi troppo: devi pagare sanzioni e interessi. Se sono passati pochi giorni o poche settimane, pagherai pochi euro, non preoccuparti.

Cosa fare

Innanzitutto, provvedi subito alla registrazione del contratto, visto che non lo hai fatto. Dopodiché devi pagare sanzioni e interessi: maggiore è il tempo passato dalla scadenza, maggiori sono sanzioni e interessi.

Sanzioni e interessi

Devi quindi versare all’Agenzia delle Entrate:

  • Imposta evasa a causa della tua mancata registrazione;
  • Sanzione;
  • Interessi.

Queste somme, devi pagarle con modello F24 Elide, indicando i seguenti codici tributo:

  • 1500 per l’imposta di registro evasa;
  • 1507 per le sanzioni;
  • 1508 per gli interessi.

A questa pagina dell’Agenzia delle Entrate trovi l’esatto calcolo di sanzioni e interessi. Per il calcolo ti consigliamo comunque di affidarti a un professionista (CAF o commercialista), perché come hai potuto notare non è così semplice per una persona poco esperta.

Verifica

Il proprietario di casa, dopo aver registrato un contratto di affitto, gira all’inquilino la copia del contratto registrata, con apposito timbro dell’Agenzia delle Entrate e numero di protocollo. Se il proprietario non te l’ha girata o comunque temi che non abbia registrato il contratto, puoi sempre verificarlo.

Puoi verificarlo in due modi:

  1. Recandoti di persona alla sede Agenzia delle Entrate della tua zona e quindi chiedere allo sportello se effettivamente esiste registrazione di quel contratto. Porta con te una copia.
  2. Attraverso uno strumento online offerto dall’Agenzia delle Entrate. Per usarlo devi essere registrato ai servizi telematici. Qui trovi una guida che ti spiega passo per passo come verificare se un contratto di affitto è registrato tramite il servizio web dell’Agenzia.

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