Hai comprato la casa che desideravi e ora è il momento di ottenere un mutuo. Tante sono le domande che ti poni: cosa è necessario per richiedere un finanziamento e portare a termine con successo l’iter, cosa controlla la banca prima di concedere il mutuo, quanto tempo ci vuole per avere in mano il denaro.

In questa guida completa sulla richiesta di mutuo ti spiego quali sono le fasi espletate dalla banca prima di arrivare a una conclusione, cosa valuta la banca prima di concedere il mutuo, quali documenti devi consegnare, cosa valuta il perito addetto a ispezionare l’immobile, infine quali sono i tempi di erogazione.

Fasi

Le tre fasi di un mutuo sono:

  1. Richiesta;
  2. Valutazione;
  3. Responso finale (concessione o rifiuto).

Nella fase di richiesta, insieme al funzionario, discuti quali sono le finalità del tuo mutuo, la durata che ti aspetti, la rata che ritieni sostenibile. In questa fase, l’impiegato cerca comprendere i tuoi piani per il futuro e le tue aspettative. Una volta trovato il pacchetto per te, potete finalizzare la domanda e l’impiegato ti chiede di raccogliere e consegnare una serie di documenti, ad esempio:

  • Documenti di identità e codice fiscale;
  • Certificato di matrimonio (se siete coniugi e chiedete il mutuo in due);
  • Busta paga, CU oppure dichiarazione dei redditi;
  • Estratto conto di un eventuale conto corrente.

A questo punto, inizia la fase di valutazione per la banca.

Cosa valuta la banca prima di concedere il mutuo

La banca verifica e analizza i documenti presentati per determinarne l’accuratezza e capire la tua affidabilità creditizia. Cosa si intende per affidabilità creditizia: è la tua capacità di ripagare il prestito. La banca controlla:

  • Se hai un lavoro stabile (se hai un lavoro a tempo indeterminato, è più facile ottenere il mutuo);
  • A quanto ammonta il tuo stipendio. Se sei un libero professionista, controllano la tua dichiarazione dei redditi;
  • Da quanto tempo sei assunto (se sei assunto da pochissimo, la banca potrebbe avere qualche esitazione nel concedere il mutuo);
  • Se hai altri prestiti in corso. Se hai altri prestiti infatti, la banca considera che parte del tuo stipendio se ne andrà ogni mese per ripagare quel prestito, quindi, rispetto a una persona che non ha altri debiti, ti concederà un mutuo inferiore, o comunque con una rata mensile inferiore. Ad esempio, se il tuo stipendio è di 1.000 euro al mese e già paghi un debito di 200 euro al mese, la banca al massimo può farti un altro prestito con una rata di 150 euro al mese. In genere le banche non vanno oltre il 30% dello stipendio/entrate del richiedente (30% considerando tutti gli eventuali prestiti che hai in essere);
  • Se in passato sei stato un cattivo pagatore. Se in passato avevi acceso un mutuo o un finanziamento e non hai pagato delle rate, potrebbero averti iscritti nella Centrale dei rischi come cattivo pagatore. Questo non rappresenta un buon biglietto da visita per la banca a cui hai chiesto il mutuo.

Cosa valuta il perito

Durante la fase di valutazione, la banca invia un perito a vedere la casa che hai deciso di comprare. Il perito è un professionista di fiducia della banca, che ha i seguenti compiti:

  • Controllare l’immobile e lo stato di fatto;
  • Stabilirne il valore. Se infatti hai chiesto un mutuo da 200.000 euro, ma il perito vede che la casa vale molto meno, per esempio 100.000 euro, molto probabilmente la banca non ti concederà il prestito. Il valore richiesto di mutuo, deve essere congruo al valore della casa.
  • Verifica la sua conformità catastale e urbanistica. Supponiamo per esempio che sulla planimetria ci siano 3 stanze da letto. Il perito si reca presso l’immobile e vede che in realtà le stanze da letto sono due, perché per esempio l’attuale proprietario ha abbattuto un muro. Ha però eseguito il lavoro in modo non regolare, visto che la pianta catastale non riporta il lavoro effettuato. Per poter vendere un immobile, lo stato di fatto deve corrispondere alla planimetria presente in comune. Quindi, in questo caso, l’attuale proprietario, prima di vendere, deve provvedere a regolarizzare il lavoro effettuato, per esempio chiedendo una sanatoria.

Tempi erogazione e fattibilità

A seconda della banca che scegli, il processo e il tempo necessario per ricevere il denaro possono cambiare sensibilmente. Generalmente, una volta che hai consegnato tutti i relativi documenti, il resto del processo può richiedere da due settimane a due mesi. La tempistica può variare in base a vari fattori:

  • Esperienza della banca nel settore dei mutui immobiliari;
  • Quantità di domande che in questo periodo la banca deve valutare;
  • Accuratezza e completezza dei documenti che hai consegnato e delle informazioni che hai fornito.

Queste variabili non sono del tutto indipendenti da te: cerca di scegliere una banca con esperienza nel settore e, prima di presentare la domanda, chiedi se hanno una mole di richieste molto elevata e dunque quanto tempo, più o meno, devi aspettare per ottenere risposta.

Se hai fretta, questa domanda è fondamentale: è importantissimo sapere entro quanto tempo l’istituto in genere risponde. Considera poi un tempo un po’ più lungo rispetto a quanto ti dicono: si sa, imprevisti e cavilli purtroppo non cambiano mai. Quindi se per esempio il funzionario ti dice che di solito ci mettono un mese per arrivare a una valutazione finale, considera una decina di giorni in più, ossia un mese e dieci giorni.