Sanatoria edilizia

Quando si realizza una costruzione, a seconda dei casi, occorre chiedere al Comune il permesso a costruire oppure la SCIA, se non lo fai, allora la costruzione è abusiva. Ciò nonostante, grazie alla sanatoria edilizia puoi regolarizzare l’abusivismo e metterti in regola.

In questa guida completa sulla sanatoria edilizia ti spiego cos’è e come funziona, qual è la legge che la disciplina, quali sono i soggetti legittimati a richiederla, quali sono i costi da sostenere e quanto costa la perizia del geometra, come presentare domanda ed infine come rispettare i vincoli paesaggistici.

Cos’è e come funziona

Quando effettui una costruzione o opera, devi chiedere al Comune, a seconda dei casi:

  1. Il permesso di costruire;
  2. La Scia.

Se non li chiedi, allora la costruzione è irregolare: si tratta di un abuso edilizio.

La sanatoria edilizia è un atto con cui lo stato normalizza un abuso e annulla le sanzioni che avresti dovuto pagare. È chiaro che non tutto può essere sanato, ci sono dei limiti. Vediamo alcuni esempi per capire meglio: supponiamo che tu abbia realizzato una costruzione senza chiedere l’autorizzazione in Comune.

Si tratta di un’opera abusiva. Puoi chiedere la sanatoria e quindi rendere regolare la costruzione purché questa rispetti i requisiti urbanistici previsti dalla legge. Se infatti per esempio quella costruzione non rispetta le norme igieniche, oppure le norme sismiche, non potrà mai essere sanata.

Altro esempio: supponiamo che il condominio abbia fatto costruire delle scale senza chiedere l’autorizzazione al Comune. Tale abuso si può sanare purché la costruzione non vìoli nessuna norma edilizia, non vìoli le norme sismiche, le leggi sulla sicurezza degli immobili, le leggi per l’impatto ambientale.

La sanatoria quindi permette la regolarizzazione soltanto degli abusi formali, ossia la mancata richiesta di autorizzazione al Comune, ma non di certo regolarizza gli abusi di fatto. Non è che tu costruisci una casa senza rispettare le norme sismiche e puoi chiedere la sanatoria: è chiaro che il comune non te la concederà mai.

Legge

La Legge n. 47/85 disciplina il controllo delle questioni edilizie nonché le sanzioni previste per ogni abuso. Questa legge quindi elenca in maniera precisa quali sono le regole da seguire per il controllo di costruzioni, opere e lavori vari e prevede le specifiche multe e sanzioni, sia a carattere amministrativo che penale, laddove l’abuso violi norme penali.

Le norme che prevedono la sanatoria edilizia sono invece contenute nell’art. 36 e ss. del DPR 380/01, meglio conosciuto come T. U. dell’Edilizia. Questi articoli prevedono che, anche se hai realizzato una costruzione abusiva, ossia senza chiedere l’autorizzazione al Comune, tu possa chiederne la regolarizzazione.

Quando si effettua un lavoro infatti, bisogna chiedere al comune il permesso di costruire oppure, a seconda dei casi, inviare la segnalazione certificata di inizio attività. Se eri obbligato a fare queste comunicazioni e non le hai fatte, la costruzione è abusiva.

Attenzione

Per ottenere la sanatoria, ossia la legittimazione dell’opera, occorre che la costruzione non vìoli le leggi urbanistiche ed edilizie in vigore sia alla data della costruzione, sia alla data della richiesta di sanatoria. Ecco perché si parla di doppia conformità. Senza doppia conformità non puoi ottenere la sanatoria.

Soggetti legittimati

Sono elencati nella Legge n.724/1994:

  1. I soggetti autorizzati a ottenere il permesso di costruire (quindi ci riferiamo al proprietario, il titolare di diritti reali sulla costruzione, chi ha in usufrutto il bene, ecc,);
  2. Il conduttore ossia l’inquilino;
  3. Il promissario compratore che risulta da un contratto preliminare;
  4. Chiunque ne abbia interesse.

Costi

Quanto costa la sanatoria di un abuso edilizio. Per quanto riguarda i costi devi considerarne due:

  1. L’onorario da pagare al professionista, di solito un geometra, che si occupa di predisporre la domanda;
  2. La sanzione da pagare per regolarizzare l’abuso, perché è chiaro che una sanzione devi pagarla.

La parcella del professionista va dai 500 ai 1.500 euro a seconda di quanto è complicata la sanatoria da predisporre.

Calcolo oneri. Per quanto riguarda invece le sanzioni, esse dipendono dal tipo di abuso commesso: in genere per sanare opere interne agli immobili si paga una multa fissa di 1.000 euro. Per le opere esterne la sanzione parte da 516 euro e sale in base alla gravità dell’abuso eseguito.

Domanda

Cosa serve e come fare. Per chiedere la sanatoria di un abuso edilizio devi presentare domanda in Comune. L’istanza deve redigerla un tecnico abilitato (per esempio un ingegnere ecc.): egli si occupa di eseguire tutti i controlli. Una volta inviata la domanda, il Comune decide entro 60 giorni e ti invia la risposta di accoglimento o diniego indicando anche adeguata motivazione.

Se entro 60 giorni non ricevi nulla, si configura il silenzio rifiuto: significa che il Comune non ha accolto la tua richiesta di sanatoria! Se il Comune rifiuta la tua richiesta o non risponde (il che significa un rifiuto) hai ancora una possibilità di evitare lo smantellamento della costruzione: impugnare il provvedimento del Comune e presentare ricorso al giudice amministrativo.

Vincolo paesaggistico

Se hai intenzione di realizzare una costruzione, se in quella zona ci sono dei vincoli paesaggistici allora devi chiedere al Comune l’autorizzazione paesaggistica. Ci sono però delle situazioni più complesse: supponiamo che tu costruisca qualcosa abusivamente, quindi senza chiedere autorizzazione al Comune (permesso di costruire o Scia) in una zona non paesaggistica. Solo dopo, quella zona assume vincoli paesaggistici.

In questo caso, devi innanzitutto chiedere la sanatoria per l’abuso edilizio. Per quanto riguarda invece il vincolo paesaggistico, essendo sorto dopo la tua costruzione (seppur abusiva) non c’è alcuna irregolarità: non potevi certo chiedere l’autorizzazione paesaggistica visto che la zona non lo era (Consiglio di Stato, sez. VI, parere n. 4759/2015; Ministero dei beni culturali parere n. 12385/2016).

Tuttavia, come precisato dal Ministero dei Beni Culturali nel suddetto parere, essendo ora la zona paesaggistica, il Comune verifica la compatibilità paesaggistica seguendo proprio le norme per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica. Riassumendo: non devi pagare nessuna sanzione per non aver chiesto l’autorizzazione paes., ma essendo ora zona paes. è come se dovessi chiederla ora e se la costruzione non rispetta i vincoli, potrebbe chiederne la demolizione.