Sfratto per morosità

Se l’inquilino ritarda nel pagamento del canone di affitto, anche solo di venti giorni rispetto al termine prestabilito per il pagamento, il proprietario può già far partire il procedimento di sfratto per morosità, in modo da ottenere dal giudice un atto immediatamente esecutivo per lo sloggio del locale, residenziale o commerciale.

In questa guida sullo sfratto per morosità ti spiego cos’è e come funziona, la procedura esecutiva prevista, a quanto ammonta il contributo unificato e gli altri costi da pagare, i tempi previsti affinché lo sfratto sia esecutivo, la mediazione obbligatoria in caso di opposizione, i termini per l’iscrizione a ruolo, il termine di grazie e la memoria integrativa.

Cos’è e come funziona

L’art. 658, comma 1 del c.p.c. prevede lo sfratto per morosità: se l’inquilino non paga il canone di affitto, il locatore può intraprendere questa procedura, che è molto più veloce rispetto a quella ordinario per ottenere lo sloggio dell’immobile.

Il procedimento è attivabile:

  1. Per immobile o locale residenziale;
  2. Per locale commerciale.

Se il sei proprietario, per intraprendere questa procedura veloce, sono necessari due presupposti:

  1. La presenza di un contratto di locazione scritto. Se l’accordo era solo verbale, non puoi chiedere la morosità per sfratto, ma puoi solo attivare il procedimento ordinario, con tempi e costi maggiori che ne derivano;
  2. Il mancato pagamento del canone di almeno una mensilità e con un ritardo di almeno venti giorni. Oppure il mancato pagamento delle spese condominiali quando l’importo supera due volte quello del canone mensile.

Ciò significa che non serve chissà quale ritardo nel pagamento dell’affitto: puoi procedere già dal primo mese di mancato pagamento, purché siano trascorsi almeno 20 giorni di ritardo dalla data stabilita dal pagamento. Inoltre, se l’inquilino ha pagato l’affitto ma non le spese condominiali e l’importo di questa supera due mensilità di canone di affitto, puoi procedere con lo sfratto per morosità.

Esempio

Il tuo inquilino dovrebbe pagare 300 euro al mese di affitto e 100 euro di spese condominiali. Da mesi sta pagando solo il canone di affitto ma non gli oneri accessori. Puoi chiedere lo sfratto per morosità solo nel momento in cui il suo debito supera le due mensilità di canone, ossia 600 euro di spese condominiali non pagate.

Procedura

In genere il locatore, come prima cosa, invia all’inquilino una lettera in cui intimi all’inquilino il pagamento del debito entro 10 o 15 giorni. A questo punto l’inquilino può chiedere una proroga nel pagamento (se ha per esempio dei problemi economici) e, se lo desideri, potete accordarvi.

Se non c’è nessun accordo (tu in quanto proprietario non sei obbligato a concedere proroghe) o l’inquilino non risponde o tergiversa, allora potrai procedere con lo sfratto.

Modello

Intimazione

La procedura da seguire, inizia con una lettera di sollecito: invia all’inquilino una lettera in cui gli intimi di pagare entro 10 giorni, in caso contrario comunicagli che provvederai con lo sfratto per morosità. Questo è il primo modo per tentare di risolvere la questione in via bonaria, stragiudiziale.

Lettera di sollecito per locazione residenziale

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD della lettera.

Lettera di sollecito per locazione commerciale

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Esecuzione

Se non si giunge a un accordo o l’inquilino continua a non pagare, allora si procede con una lettera di diffida, con cui si sollecita il pagamento degli arretrati e si invita il conduttore a lasciare l’immobile.

Lettera di diffida locazione residenziale

Scarica subito il modello fac simile compilabile WORD della lettera.

Lettera di diffida locazione commerciale

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Citazione in udienza

Se l’inquilino non provvede a lasciare l’immobile, non ti resta che rivolgerti a un legale, per avviare la procedura di sfratto per morosità. Il tuo legale quindi provvede a formulare la citazione in giudizio al tuo inquilino: si rivolge al Tribunale per aprire la causa. Sarete chiamati entrambi a comparire dinanzi al giudice. Il Tribunale competente è quello del luogo ove è locato l’immobile.
A questo punto possono verificarsi tre situazioni:
  1. L’inquilino partecipa all’udienza e fa opposizione. Il locatore a questo punto è obbligato a tentare la conciliazione: le parti dovranno presentarsi dinanzi a un Organismo di conciliazione, per tentare di risolvere la questione in via bonaria. Se la conciliazione non va a buon fine, si ritorna dal giudice che, a questo punto, sentite le parti, può decidere se emettere subito l’ordinanza di rilascio dell’immobile oppure, se il caso è così particolare, di rimetterlo nelle mani del giudice ordinario (con conseguente aggravio di costi e tempi);
  2. L’inquilino non partecipa oppure partecipa ma non si oppone. Il giudice emette lo sfratto entro tot giorni.
  3. L’inquilino partecipa e paga, oppure chiede il termine di grazia, ossia un periodo di massimo 90 giorni per saldare il suo debito. Il termine di grazia si può chiedere solo per le locazioni residenziali e non quelle commerciali.

Contributo unificato

Nel momento in cui citi in giudizio una persone quindi per l’iscrizione a ruolo del processo, devi pagare al tribunale il contributo unificato (art. 9 del DPR 115/2002). L’importo non è fisso, ma dipende dal valore della causa. Nel caso di sfratto per morosità, il valore della causa si calcola sommando i canoni non pagati.

Esempio

Se il contratto prevede un affitto pari a 500 euro al mese e l’inquilino non paga da tre mesi, il valore della causa è pari a 1.500 euro.

In caso di sfratto per morosità inoltre, il contributo unificato dovuto è pari alla metà di quello dovuto per i processi ordinari.

Questa è la tabella con gli importi di contributo unificato per i processi ordinari:

Contributo unificato per processo ordinario
Valore della causaImporto del contr. unif.
Fino a 1.100 euro43 euro
Da 1.001 a 5.200 euro98 euro
da 5.201 a 26.000 euro237 euro
Da 26.001 a 52.000 euro518 euro
Da 51.001 a 260.000 euro759 euro
Da 260.001 a 520.000 euro1.214 euro
Oltre 520.000 euro1.686 euro

Questa è la tabella con gli importi dimezzati per i processi di sfratto per morosità:

Contributo unificato per processo di sfratto per morosità
Valore della causaImporto del contr. unif.
Fino a 1.100 euro21,50 euro
Da 1.001 a 5.200 euro47,00 euro
da 5.201 a 26.000 euro118,50 euro
Da 26.001 a 52.000 euro259,00 euro
Da 51.001 a 260.000 euro329,50  euro
Da 260.001 a 520.000 euro607,00 euro
Oltre 520.000 euro843,00 euro

Tempi di esecuzione

Lo sfratto per morosità è una procedura alternativa a quella ordinaria e che ha proprio lo scopo di velocizzare i tempi. Dal momento in cui citi in giudizio l’inquilino, entro un mese circa sarete chiamati in udienza. Dal giorno dell’udienza, se il giudice convalida lo sfratto, passano circa due mesi per ottenere materialmente lo sfratto e quindi rientrare in possesso dell’immobile.

In tutto quindi, entro tre o quattro mesi al massimo, il procedimento viene chiuso e l’inquilino viene invitato a lasciare la casa. Se non vi provvede spontaneamente saranno le autorità di pubblica sicurezza a provvedere allo sloggio. Questi tempi valgono sia per le locazioni residenziali che quelle commerciali.

Costi

I costi di uno sfratto per morosità sono variabili, dipendono da vari fattori:

Se la questione si risolve in via stragiudiziale, ossia inviando semplicemente una tua intimazione di pagamento, spendi solo il costo della raccomandata. Se fai inviare la lettera da un avvocato, il costo è di 50/100 euro circa.

Se invece avvi la procedura di sfratto dinanzi al Tribunale, allora devi mettere in conto:

  • I costi dell’avvocato: dai 500 ai 1.000 euro, a seconda del valore della causa, del luogo e dell’avvocato;
  • Il contributo unificato, che va dai 20 agli 800 euro circa (vedi tabella sopra per gli importi esatti);
  • Marca da bollo, imposta di registro, per un valore di 50 euro circa.

Dopo la causa, potrai fare istanza di recupero delle spese legali nei confronti dell’ex conduttore, tramite decreto ingiuntivo su canoni di locazione + spese legali. Lo sfratto infatti serve solo per fargli lasciare l’immobile, per ottenere quanto dovuto e quanto speso nella causa, dovrai avviare un nuovo procedimento.

Mediazione

Se alla prima udienza l’inquilino si oppone lo sfratto, il proprietario deve procedere con la conciliazione (Tribunale di Mantova, sentenza del 20 gennaio 2015). La conciliazione è a carico del locatore ed è obbligatoria, altrimenti la procedura di sfratto si blocca e tutte le spese legali pagate sino ad allora sono a suo carico.

Il locatore quindi, su invito del giudice, si rivolge a un Organismo di conciliazione (o a un conciliatore professionista) per cercare di trovare un accordo con l’inquilino, per provare a risolvere la questione in via bonaria.

Se non si arriva a un accordo, quindi la conciliazione non va a buon fine, bisogna tornare dal giudice, a cui occorre presentare il verbale di conciliazione per dimostrare di aver espletato l’obbligo di mediazione, pur non essendo andato a buon fine. A questo punto, ottenuto il verbale di conciliazione, il giudice decide se convalidare subito lo sfratto o se passare la causa a un giudice ordinario.

Opposizione

L’inquilino chiamato in udienza per sfratto, ha diritto a opporsi. In caso di opposizione, il processo si trasforma in una causa di primo grado.

Opporsi allo sfratto non significa poterlo fare senza alcun limite: per ottenere il blocco dello sfratto, l’inquilino deve fornire prove scritte e certe. Il giudice può bloccare il rilascio dell’immobile solo in caso di prove scritte e certe, oppure in caso di motivazioni gravi. In questo caso quindi, lo sfratto è bloccato, si deve passare a un processo di primo grado, per il quale i tempi si allungano. L’inquilino quindi, avrà ancora tempo a disposizione per abitare l’immobile (almeno due anni).

Se invece l’inquilino non propone prove scritte e certe o non ci sono gravi motivi per bloccare lo sfratto, allora il giudice pronuncia ordinanza di rilascio dell’immobile. Tale ordinanza è esecutiva immediatamente, per cui il proprietario non ottiene una convalida di sfratto, ma almeno ottiene un titolo immediatamente esecutivo per ottenere o sloggio dell’immobile, anche con l’aiuto delle forze dell’ordine (se l’inquilino si ostina a non lasciarlo).

Dopo un paio di anni, il processo di primo grado si chiuderà con una sentenza, a favore o no dell’inquilino, quindi di convalida o revoca dell’ordinanza provvisoria di rilascio.

Iscrizione a ruolo

Se l’inquilino non risponde al sollecito e alla diffida, allora devi rivolgerti a un avvocato, che redige un atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in giudizio. L’avvocato provvede a:

  1. Inviare l’atto all’inquilino, tramite raccomandata A/R;
  2. Iscriverlo a ruolo, quindi preparare una cartellina con l’atto e tutta la documentazione utile e consegnarla presso la Cancelleria del tribunale, per fissare la data dell’udienza e ottenere il codice identificativo del processo.

Termini: il proprietario può procedere con lo sfratto di morosità e la conseguente iscrizione a ruolo, se l’inquilino è in ritardo con il pagamento da almeno 20 giorni rispetto al termine stabilito dal contratto.

Memoria integrativa

Durante i procedimenti di sfratto, accade spesso che l’inquilino faccia opposizione, adducendo prove e motivazioni in contrasto con quanto dichiarato dal proprietario di casa, proponendo la cosiddetta domanda riconvenzionale.

Termine ultimo di presentazione della domanda riconvenzionale. L’inquilino può proporre domanda riconvenzionale fino al momento in cui deposita la memoria integrativa (sentenze: Cass. 20483/2014; Cass. 13953/2005; Cass. 21242/2006).