Vivere in condominio significa avere delle parti comuni, di cui gestire spese e oneri. Le tabelle millesimali sono l’elemento indispensabile per calcolare quanto tu e gli altri condomini dovete contribuire alle spese condominiali, in proporzione alla vostra proprietà.

In questa guida completa sulle tabelle millesimali ti spiego cosa sono e a cosa servono, come si calcolano, come fare il calcolo in maniera veloce grazie a specifici software o a un foglio Excel, infine come modificarle in caso di errore e quale quorum occorre per la revisione, quando l’unanimità e quando basta la maggioranza.

Cosa sono e a cosa servono

Le tabelle millesimali sono delle tabelle che indicano la tua quota di proprietà delle parti comuni di un condominio. Si chiamano millesimali e non percentuali perché il valore è espresso in millesimi. Quindi, al posto di dire: “io ho il 3% di quota”, si dice “io ho 30 millesimi di quota (millesimale appunto)”.

Obbligo in condominio

L’art. 68, co. 1 e 2 delle disp. att. c.c., sottolinea che ogni condominio abbia, allegata al regolamento condominiale, apposita tabella che individui il valore millesimale assegnato ad ogni appartamento.

Ai sensi del codice civile:

  1. Ogni tuo diritto alle parti comuni condominiali è dettato dalle tabelle millesimali (art. 1118, co. 1 del c.c.);
  2. Il tuo dovere di contribuire alle spese è dettato dalle tabelle millesimali (art. 1123, co. 1 del c.c.).

Ripartizione spese

Le tabelle condominiali sono molto importanti: in base ad esse si calcola quante sono le spese condominiali a tuo carico. Per esempio, supponiamo le spese di giardinaggio.

Non tutti i condomini devono contribuire in egual misura: per esempio, il proprietario del monolocale al primo piano pagherà sicuramente meno del proprietario dell’attico al terzo piano.

Le tabelle millesimali individuano con precisione la percentuale di spese condominiali a tuo carico: ogni volta che c’è una spesa comune, che si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria, quindi per esempio giardinaggio, spese dell’ascensore o delle bollette, tu devi contribuire in base alla tabella.

Calcolo

Innanzitutto occorre chiarire un aspetto: le tabelle millesimali può redigerle chiunque. La legge non indica un preciso professionista a cui rivolgersi, ne consegue che può farlo chiunque ne abbia dimestichezza. Solitamente ci si rivolge a un amministratore di condominio, ma può farle chiunque, anche un condomino.

Ora passiamo a come calcolare le quote e come redigere le tabelle millesimali. Anche qui bisogna fare un’altra precisazione: non esiste una norma imperativa che impone il rispetto di una specifica modalità di calcolo.

Di conseguenza è la stessa modalità di calcolo che ne individua i criteri. Ecco infatti come consuetudine vuole, come calcolare le quote millesimali per la redazione delle tabelle.

Metodo di calcolo quote millesimali

  1. Dopo aver accertato le proprietà di ogni condomino (appartamento, garage, giardino esclusivo, ecc.), metro alla mano effettua le misurazioni metriche;
  2. Sviluppa l’elaborato grafico;
  3. Dal grafico rileva gli elementi necessari (altezza, superficie, scale, esposizione, destinazione d’uso, ecc.);
  4. La superficie utile di ogni vanno moltiplica per i coefficienti correttivi, che sono dei coefficienti che modificano la superficie reale in quella utile. Per farti un esempio: un sottotetto di 50 mq non è utilizzabile tutto, perché chiaramente ci sono parti della stanza che sono bassissime; il coefficiente serve a rimodulare i mq in funzione proprio di questa minore utilità del sottotetto. Che quindi in quote millesimali vale di meno rispetto a quanto varrebbe una stanza classica di 50 mq.

Coefficienti tabelle millesimali del Ministero

Per il calcolo si considerano i coefficienti correttivi indicati dalla circolare n. 12480/66 del Ministero Infrastrutture e Trasporti. In caso di necessità, qualora la particolarità del vano o dell’immobile lo richieda, si possono usare differenti modalità di calcolo, giustificandole adeguatamente.

Esempio, software e Excel

Siamo nel terzo millennio e fortunatamente non devi fare tutti questi calcoli con carta e penna: puoi usare vari software per il calcolo delle quote millesimali, chiaramente partendo dai dati del’immobile che precedentemente hai rilevato. Software free non ce ne sono, o almeno non ne abbiamo trovati in rete, ma quelli a pagamento di solito offrono comunque un periodo di prova gratuito.

Come ottima alternativa puoi usare un file Excel dove, semplicemente inserendo i dati e le caratteristiche dell’immobile (scale, superficie, esposizione, ecc.) l’Excel ti calcola automaticamente le quote millesimali. Dal sito del CafMonza puoi scaricare un file Excel pronto all’uso.

Revisione

Tabelle millesimali errate: cosa fare. La mancata coincidenza tra valore reale e valori presenti in tabella costituisce un errore rilevante: in tal caso ogni singolo condomino può domandare la revisione.

Richiesta modifica tabelle millesimali all’assemblea

A questo punto devi sottoporre all’assemblea di condominio la tua rilevazione e chiedere la modifica delle tabelle millesimali. Per l’approvazione non occorre l’unanimità ma basta la maggioranza (artt. 68-69 delle disp. att. e trans. c.c.).

In caso di mancata approvazione da parte dell’assemblea, non potendo eccepire attraverso l’impugnazione di delibera assembleare, non ti resta che ricorrere al Tribunale competente, quindi iniziare un procedimento giudiziario.

Suggerimento

Rivolgiti a un bravo geometra per verificare che realmente ci siano delle discordanze, degli errori nelle tabelle millesimali. In questo caso, di fronte a una relazione del professionista, gli altri condomini possono comprendere la bontà della tua richiesta e approvare in assemblea la modifica delle tabelle. Se non le approvano comunque, puoi rivolgerti al tribunale con maggiore serenità sapendo che la tua richiesta ha basi solide.

Suggerimento

Se l’assemblea dei condomini non approva la modifica, prima di intentare causa in tribunale rivolgiti a un avvocato esperto, in modo che analizzi bene la tua situazione.

Costo

Per la revisione delle tabelle millesimali è opportuno rivolgersi a un professionista, un architetto, un geometra, un amministratore di condominio. Per quanto riguarda il costo, si va dai 100 ai 300 euro ad abitazione per i piccoli condomini; dai 100 ai 200 euro ad abitazione i grandi condomini.

Approvazione

Modifica delle tabelle millesimali Quale maggioranza, maggioritaria o assoluta Con la riforma del condominio, la situazione che prima era poco chiara, ha finalmente assunto contorni precisi:

Per modificare i valori delle tabelle millesimali occorre l’unanimità dell’assemblea (artt. 68-69 delle disp. att. e trans. del codice civile). Basta la maggioranza (indicata dal co. 2 dell’art. 1136) solo nei seguenti casi:

  • Le tabelle millesimali sono frutto di un errore;
  • Mutate condizioni dell’edificio che hanno alterato per più di 1/5 la quota proporzionale anche di un solo condominio (mutate condizioni conseguenti per esempio a lavori di sopraelevazione, aumento o riduzione superfici, ecc.).