Valore catastale

Il valore catastale di un immobile o di un terreno è quel valore su cui si calcolano le tasse, ecco perché è conosciuto anche come valore fiscale. Possedere, acquistare o ricevere in eredità un immobile genera infatti un patrimonio, su cui vanno calcolate specifiche imposte, come l’IMU, l’imposta di registro oppure l’imposta di successione.

In questa guida completa sul valore catastale ti spiego cos’è e cosa significa, come calcolarlo su immobili e terreni utilizzando gli appositi coefficienti moltiplicatori, qual è la differenza tra valore catastale e valore di mercato durante la vendita di un immobile, come si calcola la base imponibile per l’imposta di successione ed infine il valore catastale ai fini IMU.

Cos’è e definizione

Cosa significa. Il valore catastale è l’importo su cui si calcolano le imposte:

  • Sull’eredità;
  • Sulle donazioni;
  • Di registro, ipotecaria e catastale.

Su tale valore quindi si applica l’aliquota in modo da calcolare l’imposta dovuta in ogni singolo caso (eredità, acquisto casa, donazione, ecc.).

A cosa serve

Il valore catastale quindi serve ai fini fiscali, per pagare le tasse. I tributi infatti non vanno calcolati direttamente sulla rendita catastale, ma sulla rendita catastale rivalutata (ossia moltiplicata per determinati coefficienti) il cui risultato è appunto il valore catastale, detto anche valore fiscale.

Calcolo

Come si calcola. Calcolare il valore catastale è molto semplice, la formula è la seguente:

Valore catastale * 5% * coefficiente moltiplicatore

Quindi per calcolare il valore catastale devi prendere:

  1. La rendita catastale; la trovi semplicemente facendo una visura catastale;
  2. Aumentare la rendita del 5%;
  3. Moltiplicare il risultato per un apposito coefficiente che non è uguale per tutti gli immobili, ma dipende dalla categoria catastale (anche la categoria catastale la trovi sulla visura).

Ecco di seguito una tabella con i moltiplicatori previsti e poi di seguito un esempio di calcolo. Per facilitarti i calcoli, nella tabella i coefficienti comprendono già la rivalutazione del 5%, quindi per calcolare il valore catastale del tuo immobile devi semplicemente seguire questa formula:

Valore catastale * coefficiente moltiplicatore indicato nella tabella

Calcolo valore catastale
Categoria catastaleMoltiplicatore
A -> Abitazione principale (prima casa)
Ad esclusione delle cat. A/1, A/7 e A/8.
115,5
A -> Seconda casa oppure casa di lusso126
A/10 -> Uffici63
B -> (Tutta la cat. B)176,4
C/1 -> Negozi42,84
C -> da C/2 a C/7126
D -> Immobili con destinazione speciale63
E -> Immobili con destinazione particolare42,84
Terreni non edificabili (compresi i terreni agricoli)112,5

Attenzione

Il valore catastale è calcolato in questo modo serve solo per le imposte di successione, donazione, registro, ipotecaria e catastale. Non è valido per TARI e IMU, perché per queste imposte l’Agenzia delle Entrate prevede coefficienti moltiplicatori diversi!

Immobile

Vediamo un paio di esempi di calcolo.

Esempio 1: Categoria catastale A/3

Possiedi una casa di tipo A/3 con rendita catastale pari a 850 euro. Ecco come calcolare il valore catastale:

850 * 115,5 = 98.175 è il valore catastale ossia la base imponibile su cui calcolare le imposte

Esempio 1: Categoria catastale C/4

Possiedi un immobile di tipo C/4 con rendita catastale pari a 1.200 euro. Ecco come calcolare il valore catastale:

1.200 * 126 = 151.200 è il valore catastale ossia la base imponibile su cui calcolare le imposte

Terreno

Per quanto riguarda i terreni non edificabili il coefficiente moltiplicatore è 112,5. Vediamo quindi un esempio di calcolo del valore catastale di un terreno.

Esempio 1

Possiedi un terreno con valore terreno pari a 760 euro (il valore terreno lo verifichi sulla visura catastale). Ecco come calcolare il valore catastale:

760 * 112,5 = 85.500 è il valore catastale ossia la base imponibile su cui calcolare le imposte

Esempio 2

Se sulla visura non trovi il valore terreno, ma trovi il reddito dominicale, allora significa che il valore terreno è già rivalutato (del 1,25%), quindi devi moltiplicarlo solo per 110.

Possiedi un terreno con valore dominicale pari a 500 euro. Ecco come calcolare il valore catastale:

500 * 110 = 55.000 è il valore catastale ossia la base imponibile su cui calcolare le imposte

Valore di mercato

Non confondere il valore catastale con il valore di mercato: sono due cose completamente diverse. Il valore catastale è un importo che si calcola a partire dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per un determinato coefficiente (la formula la trovi nei passi precedenti).

Il valore di mercato invece è il valore a cui la casa viene venduta. Chiaramente questo valore di solito non coincide con il valore catastale, solitamente quello di mercato è superiore rispetto a quello catastale. Quindi il rapporto valore di mercato e valore catastale è sempre maggiore di 1. O Almeno così dovrebbe essere, come vedremo nel paragrafo che segue.

Attenzione

Nell’atto di vendita bisogna indicare il valore di mercato, ossia il prezzo a cui vendi l’immobile (Legge 248/2006).

Vendita immobile

Quando si vende un immobile, nell’atto di vendita (rogito) occorre indicare il prezzo. E questo prezzo dovrebbe essere reale. Usiamo il condizionale perché non di rado le parti dichiarano un prezzo minore rispetto a quello realmente pagato: in questo modo il compratore paga meno tasse e il venditore fa del “nero”.

Se questo è il tuo caso, non pensare di essere così furbo: quando sul rogito risulta un valore irrisorio confrontato al valore reale di mercato, l’Agenzia delle Entrate inizia a sospettare che ci sia qualcosa di strano e può intraprendere delle azioni di controllo, tra cui per esempio:

  • Verificare i dati presenti sull’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi);
  • Controllare il saldo dei conti correnti di venditore e acquirente;
  • Confrontare il prezzo indicato nel rogito con l’importo di mutuo richiesto (perché supponiamo che tu abbia comprato una casa a 100.000 euro, ma poi chiedi un mutuo di 200.000 euro, c’è qualcosa di strano);
  • Confrontare le vendite di immobili nella stessa zona.

Vendita immobile a prezzo inferiore al valore catastale

Uno solo di questi elementi a sfavore non basta, ma se l’Agenzia delle Entrate nota che hai venduto una casa a 100.000 euro, mentre nella stessa zona hanno venduto una casa analoga a 300.000 euro; inoltre l’acquirente ha chiesto un mutuo di 200.000 euro, è chiaro che qui si tratta di più di un dubbio.

Rischi quindi che l’Agenzia delle Entrate, dopo opportuni controlli incrociati, ti invii un accertamento fiscale, con le tasse da pagare e che si presume tu abbia evaso indicando sull’atto di vendita un prezzo inferiore.

Successione

Se hai ereditato una casa o un terreno, devi dichiarare il loro valore nella dichiarazione di successione, ossia un documento da presentare all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla morte. Una volta compilata la dichiarazione di successione (puoi compilarla online oppure affidarti a un patronato), le tasse le calcola direttamente l’Agenzia delle Entrate e te ne comunica l’importo e i termini di pagamento.

Case e terreni

Se hai ricevuto in eredità case e/o terreni, devi indicare il loro valore catastale nella dichiarazione successione. Per il calcolo devi seguire le indicazioni che ti ho dato nei passi precedenti: prendere la rendita catastale della casa e moltiplicarla per i coefficienti presenti in tabella. Lo stesso vale per i terreni.

Una volta ottenuto il valore catastale della casa e il valore catastale del terreno, devi solo sommarli e indicarli in dichiarazione. Quindi se per esempio il valore catastale della casa è 85.000, mentre il valore catastale del terreno è 20.000, allora devi indicare 105.000. Se hai ricevuto solo una casa, chiaramente devi indicare solo il valore catastale di quella casa.

Ai fini IMU

Finora, in questa guida ti ho parlato del valore catastale ai fini delle imposte di successione, donazione, di registro, ipotecaria e catastale. Ho quindi stilato una tabella con i vari moltiplicatori. Ai fini IMU invece, il calcolo del valore catastale è diverso, o meglio, si calcola sempre secondo lo stesso principio ossia rendita catastale * coefficiente moltiplicatore, ma i coefficienti sono diversi.

Di seguito tutti i coefficienti e come eseguire il calcolo della base imponibile ai fini IMU per:

  • Fabbricati;
  • Aree edificabili;
  • Terreni agricoli.

Fabbricati

Per i fabbricati, la formula per il calcolo della base imponibile IMU è la seguente:

Rendita catastale * 5% * coefficiente moltiplicatore

Coefficienti ai fini IMU
Categoria catastaleCoefficiente
A (tranne A/10), C/2, C/6 e C/7160
A/1080
B140
C/155
C/3, C/4 e C/5140
D (tranne D/5)65
D/580

Esempio: fabbricato categoria catastale C/4, rendita catastale 1.300 =1.300 + 5% di 1.300 = 1.300 + 65 = 1.3651.365 * 140 = 191.100 è la base imponibile su cui calcolare l’IMU

Aree edificabili

La base imponibile su cui calcolare l’IMU è il valore di mercato dell’area dell’anno di imposizione. Tale valore quindi non si trova nella visura catastale, ma devi determinarlo tu consultando anche i valori medi della zona detenuti presso l’Ufficio Tributi del Comune.

Suggerimento

Per il calcolo puoi fare da solo oppure affidarti a un professionista o a un patronato.

Terreni

I terreni agricoli, ossia non edificabili, seguono questo calcolo per la base impnibile IMU:

Valore dominicale (lo trovi sulla visura catastale) rivalutato del 25% * 135

Esempio: Area agricola con Reddito Dominicale (RD) pari a euro 995 euro

Calcolo Base imponibile IMU => 995 + 25% di 995 = 995 + 248,75 = 1.243,75
1.243,75 * 135 = 167.906,35 => Base imponibile su cui calcolare l’IMU

Attenzione

L’IMU si calcola anche sui terreni incolti o abbandonati a se stessi.

Attenzione

Se sei un coltivatore diretto o uno IAP (imprenditore agricolo professionale), non paghi l’IMU, i tuoi terreni sono esenti (art. 1, co. 13, lettera a), L. n. 208/2015).