Ogni immobile, casa, appartamento, villa o terreno, possiede una planimetria catastale ossia una mappa, un disegno in miniatura depositato presso l’ufficio del Catasto. Questa mappa deve rappresentare lo stato di fatto, ossia la situazione reale dell’immobile.

In questa guida completa sulla variazione catastale ti spiego come si fa, quando è obbligatoria e quando non è obbligatoria, entro quanto tempo parla dalla fine dei lavori, qual è il costo e i tempi di esecuzione ed infine le sanzioni per ritardato aggiornamento in caso di variazione eseguita oltre termine.

Come si fa

I documenti più importanti di un immobile sono:

  1. Visura catastale: qui sono trascritti i proprietari della casa, i vani di cui è composta e la rendita catastale;
  2. Planimetria catastale: è una mappa riprodotta in scala che rappresenta esattamente lo stato di fatto di un immobile, ossia misure di ogni singola stanza, confini, superficie, altezza, disposizione di porte e finestre, entrate, ecc.

Questi documenti sono depositati presso l’Ufficio Catastale. Nel momento in cui cambia un dato, per esempio cambia il proprietario, oppure aumenta il numero di vani, allora bisogna fare una variazione catastale, ossia una modifica dei dati.

Come fare

In alcuni casi puoi fare la variazione catastale da solo, presentandoti presso l’ufficio del catasto presso il Comune oppure online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate. Negli altri casi devi affidarti a un professionista abilitato alla procedura online DOCFA.

Devii fare la variazione se hai modificato un immobile, per esempio in seguito a una ristrutturazione ed entro 30 giorni dalla fine dei lavori. C’è quindi uno specifico termine da rispettare per procedere con l’aggiornamento dei dati catastali ed è di 30 giorni dal termine dei lavori.

Non di rado però, i proprietari non si prendono la briga fare la variazione e così succede che, se decidono di vendere la casa, sono costretti a farla prima del rogito, perché se lo stato di fatto della casa non corrisponde alla planimetria catastale allora ci sono problemi nel rogitare nell’ottenere il mutuo.

Ecco perché molte persone che non hanno fatto la variazione catastale a suo tempo, sono costrette a farla prima del rogito, per vendere la casa. Chiaramente la variazione in questo modo viene fatta in ritardo rispetto ai tempi dovuti, ecco perché il proprietario dovrà pagare delle sanzioni per il ritardo.

Quando è obbligatoria

La variazione catastale è obbligatoria quando si effettuano modifiche sulla casa tali da variare la rendita catastale, per esempio:

  1. Realizzazione di un secondo bagno;
  2. Costruzione di un armadio a muro;
  3. Frazionamento o fusione di unità immobiliari;
  4. Richiesta cambio di destinazione d’uso, per esempio trasformi parte del soggiorno in cucina;
  5. Recupero del sottotetto e trasformazione in mansarda;
  6. Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi;
  7. Montaggio di una veranda.

Come hai notato, ci sono alcune situazioni che potrebbero sembrare banali, come per esempio il montaggio di una veranda, ma che richiedono comunque la variazione catastale. Oppure se costruisci un armadio a muro, devi fare la variazione; se invece si tratta di un armadio in cartongesso allora occorre considerare le dimensioni, quindi non è detto che la variazione sia obbligatoria. Ecco perché è sempre bene chiedere il parere di un esperto.

Catasto: niente variazione per interventi irrilevanti

Se sull’immobile effettui opere di scarsa rilevanza che non incidono minimamente sulla rendita catastale dello stesso, non è obbligatorio presentare in Catasto la variazione. In questo caso quindi, se decidi di vendere, non sei costretto a fare la variazione, ma devi soltanto allegare al rogito un’attestazione di conformità dell’immobile (Agenzia del Territorio circolare 2/2010; art. 19, co. 4 del D.L. n. 78/2010).

Per intervento irrilevante si intendono opere che non modificano la rendita catastale dell’immobile, quindi per esempio spostare delle porte è un intervento irrilevante.

Costo

Quanto costa fare una variazione catastale. Il costo per una pratica di variazione catastale è di 50 euro. Questa somma va pagata al Catasto. Chiaramente, se ti avvali di un tecnico, per esempio un geometra, un architetto o un ingegnere abilitato, devi pagare anche la sua parcella.

Il costo parcella del professionista va dai 400 ai 600 euro. I prezzi possono variare da un professionista all’altro e da zona a zona, per cui è sempre bene chiedere più preventivi e affidarsi al tecnico che risponde meglio alle proprie esigenze.

Fine lavori

Se stai facendo dei lavori in casa, devi procedere alla variazione catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Quindi, dopo la fine dei lavori, hai 30 giorni di tempo per aggiornare la planimetria.

Inoltre, prima dell’inizio dei lavori, il tecnico deve presentare al comune, a seconda del caso una comunicazione oppure una richiesta di autorizzazione (per esempio la CILA o la SCIA). Dopodiché, alla fine dei lavori, per terminare la procedura, si procede con la variazione catastale. Se non provvedi alla variazione entro il tempo indicato, puoi sempre farlo ma devi pagare una sanzione per aggiornamento oltre il termine. Maggiore è il ritardo, maggiore è l’importo della sanzione da corrispondere.

Tempi

Per quanto riguarda i tempi del completamento della procedura, sono piuttosto veloci: il tecnico abilitato (che può essere un geometra oppure un architetto) avvia la procedura informatica tramite DOCFA e quindi invia all’ufficio del Catasto tutta la documentazione contenente il nuovo stato di fatto dell’immobile.

Una volta che il tecnico invia tutti i documenti, di solito gli uffici del catasto ci mettono al massimo una settimana per protocollare la nuova planimetria.

Sanzioni per ritardata

Come ti ho detto nei passi precedenti, dal momento in cui termini i lavori in casa, hai 30 giorni di tempo per procedere alla variazione catastale. Se superi questo tempo, puoi comunque presentare la pratica avvalendoti del cosiddetto “ravvedimento operoso“, ossia una possibilità offerta dallo stato per regolarizzare delle procedure, anche se in ritardo. Chiaramente, oltre al costo della variazione catastale, devi pagare anche delle sanzioni per ritardato aggiornamento.

La sanzione varia in base al ritardo: maggiore è il ritardo maggiore è l’importo della sanzione che devi corrispondere. Ecco di seguito una tabella indicante tutte le sanzioni previste per il rispettivo periodo di ritardo (Legge n.190/2014):

Sanzioni per ritardata variazione
RitardoSanzione
Fino a 90 gg103,20 euro
Da 90 gg a 12 mesi129 euro
Da 12 mesi a 24 mesi147,43 euro
Oltre due anni172,00 euro

Suggerimento

Anche in questo caso per il pagamento della sanzione e l’aggiornamento catastale devi rivolgerti a un tecnico abilitato.

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