Vendita senza incanto

Quando un soggetto non paga i suoi debiti, il creditore può adire le competenti sedi giudiziarie e chiedere e ottenere l’espropriazione dei suoi beni che, se il giudice lo ritiene opportuno, vengono venduti all’asta. Le aste possono riguardare beni mobili e immobile ed essere con incanto o senza incanto.

In questa guida completa alla vendita senza incanto ti spiego il significato e come funziona la procedura, come inviare la domanda di partecipazione (ti fornisco anche dei moduli fac simile), cosa si intende per prezzo base e offerta minima, quanto offrire, cos’è la procura speciale, il mandato per persona da nominare, infine cosa succede in caso di asta deserta.

Significato e come funziona

Definizione

Il termine “vendita senza incanto” si riferisce alle aste. Di solito le aste vengono organizzate quando il proprietario dei beni, mobili o immobili, ha un debito che non ha pagato e il creditore ha ottenuto il sequestro, l’espropriazione dei suoi beni e la successiva vendita all’asta, per ricavarne qualcosa e quindi ottenere quanto gli spetta.

Cosa vuol dire. Quando un’asta è organizzata con vendita senza incanto, vuol dire che tutti gli interessati devono fare la loro offerta in busta chiusa. Tale offerta è:

  • Segreta: nessuno dei partecipanti sa quanto hanno offerto gli altri, chiaramente fino al momento di apertura delle buste, che avviene pubblicamente;
  • Irrevocabile: chi vince deve comprare l’immobile, anche se si rende conto di aver fatto un’offerta troppo alta rispetto agli altri. L’offerta ormai è fatta e deve procedere all’acquisto secondo le condizioni che egli stesso ha proposto.

La differenza tra vendita all’asta con incanto e senza incanto quindi, è intuibile: nella vendita con incanto gli offerenti propongono le proprie offerte in maniera pubblica, in modo che tutti gli altri conoscano l’importo e quindi possano rilanciare offerte. Nella vendita senza incanto invece, questo meccanismo non esiste: tutti fanno la propria offerta in modo segreto, senza che nessuno sappia quanto l’altro vuole offrire.

Offerta minima

Quanto offrire

In caso di vendita senza incanto, devi considerare due elementi importantissimi:

  1. Il prezzo base;
  2. L’offerta minima.

Questi due importi non sono coincidenti, ma vengono calcolati come stabilito dall’articolo 571 del c.p.c. Ecco come.

Il prezzo base è stabilito dal giudice che emette l’ordinanza di vendita.

Per quanto riguarda l’offerta minima, si potrebbe pensare che coincida con il prezzo base, semplice. Ma non è così: l’articolo 571 del c.p.c. sancisce che l’offerta non è valida se minore di un quarto (25%) rispetto all’offerta minima. Ciò significa che puoi fare un’offerta minima anche inferiore rispetto al prezzo base, purché non inferiore del 25% di esso. Vediamo un esempio di calcolo dell’offerta minima.

Esempio

Il prezzo base di una casa stabilito dal giudice è di 100.000 euro. Ai sensi dell’articolo 571 del c.p.c. dunque, puoi fare un’offerta minima di 75.000 euro (100.000 – il 25% di 100.000). Significa quindi che puoi fare un’offerta dai 75.000 euro in su.

Procedura asta

1. Ordinanza d’asta

Quando un debitore viene espropriato dei suoi beni, mobili o immobili, il Tribunale emette un’ordinanza d’asta. Quanto tempo passa dal pignoramento del bene alla vendita all’asta: il tribunale, dal giorno del pignoramento, ha 90 giorni di tempo per mettere il bene all’asta. Nell’ordinanza d’asta, il giudice indica:

  • Il termine entro cui partecipare all’asta, ossia presentare le proprie offerte. Di solito si prevede una scadenza dai 90 ai 120 giorni dall’emissione dell’ordinanza;
  • La descrizione del bene mobile o immobile, la perizia di stima e il sito web dove visionarla;
  • Il prezzo base e rilancio minimo;
  • Le modalità di svolgimento dell’asta, se si tratta di vendita con incanto o senza incanto.

2. Visione del bene

Se hai deciso di partecipare all’asta, è molto probabile che, prima di fare un’offerta, tu voglia vedere il bene, soprattutto se si tratta di una casa, un appartamento, una villa oppure un’auto. Per visionarlo devi rivolgerti al “custode giudiziario“. Trovi i suoi riferimenti nell’ordinanza giudiziale dell’asta.

3. Domanda d’asta

All’asta può partecipare chiunque, tranne il debitore (art. 579 c.p.c.). Le modalità di partecipazione si differenziano a seconda del Tribunale che emette l’ordinanza, solitamente devi presentare:

  1. Apposita domanda di partecipazione all’asta, indicante anche l’offerta minima. Alla domanda dovrai allegare vari documenti, quali per esempio la fotocopia de documenti di identità, codice fiscale, ecc.;
  2. Deposito cauzionale stabilito nell’ordinanza, solitamente pari al 10% dell’asta. Se la vinci quella cauzione rappresenta un anticipo sul prezzo finale. Se non vinci l’asta, l’importo ti viene restituito.

4. Aggiudicazione

Se ti aggiudichi l’asta, devi versare la somma promessa secondo i tempi e le modalità indicate dal Tribunale.

Mutuo

Se non hai la liquidità necessaria per comprare il bene, puoi anche chiedere un mutuo. Ciò è possibile grazie alla “Convenzione per l’erogazione dei mutui agli aggiudicatari” tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali. Sul sito dell’ABI (Associazione Bancaria Italiana) trovi l’elenco delle banche aderenti alla convenzione. Chiaramente, nulla ti vieta di rivolgerti a un’altra qualsiasi banca e fare richiesta di mutuo.

Deserta

In caso di asta andata deserta, in base alla caratteristiche del singolo caso, il giudice decide se:

  1. Indire una nuova asta con prezzo ribassato del 25% rispetto all’asta precedente;
  2. Assegnare il bene al creditore, che quindi non ottiene il denaro che gli spetta ma almeno ottiene la proprietà del bene e, volendo, potrà occuparsi personalmente e privatamente della vendita, o semplicemente tenere il bene per sé;
  3. Disporre l’amministrazione giudiziaria.

Non è così raro che le aste vadano deserte. Succede infatti che vada deserta sia la prima asta che la seconda e che il bene venga venduto solo alla terza asta. Questo a volte succede naturalmente, perché nessuno è interessato a quel bene e a quel prezzo, altre volte perché alcuni immobiliaristi si accordano proprio per disertare le aste e quindi farne indire delle nuove dal giudice, a prezzo ribassato.

Quanto tempo passa tra un’asta e l’altra: è difficile rispondere a questa domanda, nel senso che non c’è un termine preciso entro cui il giudice deve indire una nuova asta. Ti consiglio di visionare l’ordinanza d’asta, perché a volte è scritto tutto lì: è indicato il caso di asta deserta e la data della successiva asta. Il tempo tra un’asta e l’altra dipende dall’andamento generale del procedimento e varia anche da Tribunale e Tribunale.

Di solito vengono indette aste due volte l’anno, per cui trascorrono circa sei mesi, ma a volte i tempi sono anche inferiori. Per sapere se l’immobile è stato venduto e se è fissata una nuova asta, consulta il sito internet delle Aste Giudiziarie del Tribunale della Provincia oppure contatta lo studio del professionista delegato alla vendita (trovi i contatti nell’ordinanza d’asta).

Procura speciale

Alla vendita senza incanto può partecipare:

  • Il diretto interessato al bene oppure un avvocato a cui egli ha dato procura speciale notarile. L’avvocato farà le sue veci anche nelle eventuali offerte successive all’apertura delle buste, sempre nei limiti stabiliti con il suo cliente. Nella domanda di partecipazione all’asta deve essere chiaramente scritto che l’avvocato partecipa per nome e conto del cliente.
  • L’avvocato con mandato per persona da nominare. Come sancito dall’articolo 579 del c.p.c., un avvocato può partecipare all’asta per persona da nominare, indicando specificatamente nella domanda che non lo fa per sé stesso, ma appunto per persona da nominare. Ciò significa che nella domanda, non c’è scritto il nome dell’interessato alla vendita, ma solo quello dell’avvocato. Sarà poi l’avvocato che, se si aggiudica l’asta, procederà a nominare l’aggiudicatario definitivo, che poi è un cliente con cui aveva già preso accordi.

Ecco di seguito un fac simile modello domanda partecipazione asta per persona da nominare:

Domanda partecipazione asta per persona

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD della domanda di partecipazione all’asta.

Il mandato per persona da nominare, è di solito preferito alla procura speciale notarile, per ovvie ragioni: la procura speciale va data tramite notaio ed è quindi più costosa rispetto a un semplice mandato. C’è poi da dire che se l’avvocato non si aggiudica l’asta, la spesa effettuata risulta persa. Invece, con il mandato si procede alla procura notarile solo se si aggiudica il bene.

Se l’avvocato con mandato si aggiudica l’asta, entro tre giorni, deve depositare in tribunale:

  1. La dichiarazione in cui specifica la persona per cui ha agito;
  2. La procura speciale notarile.

Attenzione

Se l’avvocato non consegna questi documenti entro tre giorni, il bene diventa definitivamente di sua proprietà!

Puoi conferire mandato avvocato per persona da nominare, tramite:

  1. Scrittura privata autenticata dallo stesso avvocato; in tal caso l’avvocato deve depositare in tribunale l’atto di nomina ed anche l’atto di ratifica di quanto svolto;
  2. Oppure procura speciale notarile.

Avviso

Il Tribunale che ordina l’asta affida a un professionista, il cosiddetto “professionista delegato“, il compito di redigere e pubblicare l’avviso di vendita, che specifica:

  • Data, ora e luogo ove si terrà l’asta;
  • Descrizione dell’immobile;
  • Prezzo base;
  • Offerta minima;
  • Rilancio minimo in caso di più offerenti;
  • Condizioni della vendita;
  • Modalità di invio della domanda di partecipazione all’asta;
  • Modalità di svolgimento dell’asta senza incanto.

Ecco di seguito un fac simile di avviso di vendita in asta, nello specifico il modello utilizzato dal Tribunale di Roma.

Domanda partecipazione

Per partecipare a un’asta senza incanto, devi consegnare al tribunale la domanda di partecipazione. Essa deve contenere:

    • I tuoi dati personali;
    • Lo stato civile e il regime patrimoniale con il coniuge (comunione o separazione dei beni);
    • La richiesta di partecipazione all’asta;
    • La dichiarazione di presa visione della perizia;
    • L’offerta;
    • L’assegno per la cauzione.

Ogni tribunale solitamente ha un suo modulo specifico per le domande. Puoi scaricare il modello di domanda dal sito internet del tribunale che segue l’asta. Ecco di seguito i moduli di partecipazione asta per i tribunali più importanti:

Modulo generico di partecipazione all’asta

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD della domanda di partecipazione.